Uffici a Bicocca e Scalo Farini nel 2026: canoni, tempi e quale scegliere

In sintesi

• Bicocca e Scalo Farini sono due alternative diverse per chi cerca uffici nel nord di Milano: Bicocca è un distretto direzionale già costruito, Scalo Farini un grande progetto di rigenerazione nelle fasi iniziali.
• A Bicocca il canone prime è salito da 320 a 360 €/mq/anno tra Q1 2025 e Q1 2026 secondo IPI, il rialzo più forte tra i submarket milanesi rilevati.
• L’ancora direzionale di Scalo Farini è il futuro campus UniCredit progettato da Herzog & de Meuron; Hines, incaricata dello sviluppo del campus, stima un arco di circa sette anni.
• Secondo JLL la vacancy media di Milano è al 9,6% nel Q2 2026 e scende al 3,6% per gli immobili di grado A.
• Per un ingresso entro 12-24 mesi, Bicocca offre oggi stock esistente da verificare; per una sede da pianificare dal 2030 in avanti, Scalo Farini va seguito fin da ora.

Bicocca o Scalo Farini in breve

Cosa sta cambiando a Bicocca e Scalo Farini?

Uffici a Bicocca e uffici a Scalo Farini sono oggi due decisioni con orizzonti diversi. Bicocca è un polo direzionale maturo nato dalla riconversione degli stabilimenti Pirelli, dove la trasformazione riguarda soprattutto la riqualificazione degli edifici esistenti e la crescita dei canoni. Scalo Farini è un ex scalo ferroviario tra Porta Garibaldi e Bovisa, dove nel 2026 il nuovo distretto è ancora nelle fasi iniziali.

Per un’azienda la differenza che conta è il calendario. A Bicocca si può visitare oggi uno spazio esistente e programmare l’ingresso nei prossimi mesi. A Scalo Farini si ragiona su più anni: chi vuole insediarsi deve seguire lo sviluppo dei lotti, le date di consegna e le eventuali opportunità di pre-let, cioè locazioni firmate prima del completamento dell’edificio.

La domanda pratica per un tenant è quindi: serve spazio adesso, o si sta pianificando la prossima sede tra quattro o cinque anni?

Che cosa dicono i dati del mercato uffici di Milano nel 2026?

Nel primo semestre 2026 Milano ha assorbito circa 134.000 mq di uffici, più circa 6.000 mq di sublocazioni, secondo JLL (idealista/news, agosto 2026). La superficie media per operazione è scesa da circa 1.100 mq nel primo semestre 2025 a circa 750 mq. Il 35% della superficie transata ha riguardato CBD e Duomo, il 25% il semicentro e il 26% la periferia.

La vacancy media nel Q2 2026 è del 9,6% e scende al 3,6% per gli edifici di grado A, la fascia qualitativa più alta del mercato direzionale. Il grado A concentra inoltre circa il 60% della superficie assorbita nel semestre. Cosa distingue un immobile A da un B o da un C è spiegato nella guida al grado edilizio degli uffici a Milano.

Canoni prime nei principali submarket

Fonte: IPI, report uffici Milano Q1 2026, ripreso da idealista/news (giugno 2026).

JLL, con una propria metodologia, indica per il primo semestre 2026 canoni prime di 830 €/mq/anno nel CBD Duomo e 800 €/mq/anno a Porta Nuova. I due advisor misurano campioni diversi: per confrontare le zone tra loro conviene usare una sola serie, qui quella IPI. Scalo Farini non ha ancora un canone prime rilevato, perché il nuovo stock direzionale non è entrato sul mercato.

Lettura UfficiMilano.com: la scarsità di immobili di grado A nelle zone centrali può spingere parte della domanda verso submarket con edifici riqualificati, superfici ampie e canoni più bassi. Bicocca intercetta questa domanda oggi, come mostra il rialzo del canone prime. Scalo Farini potrà intercettarla con l’arrivo del nuovo prodotto.

Quanto cambia il costo tra Bicocca e Porta Nuova?

Il confronto è indicativo: il prime rent misura gli spazi migliori di ciascun submarket, mentre il canone di un immobile specifico dipende da qualità dell’edificio, superficie lorda o netta e condizioni negoziate. Al canone si aggiungono spese e oneri accessori; si sottraggono eventuali incentivi come rent-free, step rent e contributi al fit-out, voci spiegate nella guida al contratto di locazione di un ufficio.

A livello di prime rent, per una sede di 1.000 mq la differenza teorica tra Bicocca e CBD Porta Nuova supera quindi 400.000 € l’anno. Non rappresenta automaticamente un risparmio sul costo complessivo della sede, perché superficie, edificio, condizioni contrattuali, spese e incentivi possono cambiare il risultato finale.

Bicocca: da città della Pirelli a distretto direzionale maturo

Bicocca è uno dei casi milanesi più studiati di riconversione industriale. Nel 1985 Pirelli promosse un concorso internazionale per trasformare l’area dei propri stabilimenti e nel 1988 fu scelto il progetto di Gregotti Associati. Le attività produttive cessarono progressivamente e il nuovo quartiere prese forma tra gli anni Novanta e i primi Duemila. La storia del rapporto tra l’azienda e la città è raccontata in Pirelli a Milano: un secolo di crescita raccontato attraverso i suoi uffici.

Che cosa c’è oggi

Il distretto ha un’identità corporate riconoscibile. L’headquarters Pirelli in viale Sarca, firmato da Gregotti, ingloba la torre di raffreddamento del vecchio stabilimento. Intorno si trovano la sede Deutsche Bank progettata da Gino Valle, il Teatro degli Arcimboldi, l’Università di Milano-Bicocca e Pirelli HangarBicocca.

Una parte rilevante dello stock direzionale lungo viale Sarca e viale Fulvio Testi è stata costruita tra la fine degli anni Ottanta e i primi Duemila, ed è questo stock il terreno della trasformazione in corso. Il quadro della zona, con gli immobili censiti, è nella pagina Niguarda, Cà Granda, Bicocca.

Cosa si sta trasformando

Nel 2026 il cambiamento passa soprattutto dalla riqualificazione di edifici esistenti. In viale Piero e Alberto Pirelli 10 il complesso nato dal masterplan Gregotti è stato riqualificato da Piuarch ed è oggi il distretto BiM Bicocca: circa 24.000 mq su otto piani, con circa 6.000 mq di spazi verdi.

In viale Sarca 336, sull’area dell’ex Breda, il campus riunisce l’Edificio L, direzionale del 2006, il Bicocca Superlab ricavato dalla storica fabbrica Breda e il più recente Open 336. Il Superlab, lungo circa 100 metri, è noto come il grattacielo orizzontale. Per tagli più contenuti e un uso più discreto, c’è l’immobile di via Piero e Alberto Pirelli 6.

Collegamenti

Bicocca è servita dalla M5, con le fermate Bicocca, Ponale e Bignami, dalla stazione ferroviaria di Milano Greco Pirelli e dal tram 7; il lato est di viale Sarca è raggiungibile anche dalla M1 a Sesto Marelli. Per aziende con molti dipendenti che arrivano dal nord di Milano, da Monza o dalla Brianza, questa accessibilità può pesare nella scelta della sede.

Limiti da verificare

La qualità urbana non è uniforme. Accanto agli interventi completati restano aree in trasformazione e stock datato. Conviene valutare l’edificio insieme al suo intorno immediato: percorsi pedonali verso metro e stazione, illuminazione serale, servizi e cantieri vicini.

Scalo Farini: il cantiere che estende Porta Nuova verso nord

Scalo Farini è uno dei sette ex scali ferroviari inclusi nell’Accordo di Programma firmato nel 2017 da Comune di Milano, Regione Lombardia e Gruppo FS. Il masterplan “Agenti Climatici” di OMA e Laboratorio Permanente, vincitore del concorso nel 2019, destina gran parte dell’area a verde, con un parco lineare di oltre 25 ettari, e affianca al parco residenze, uffici e servizi.

L’ex scalo confina con i quartieri Isola e Bovisa, Dergano e con il nodo di Porta Garibaldi. È questa contiguità con il CBD di Porta Nuova a renderlo rilevante per il mercato direzionale.

Chi sviluppa cosa

A dicembre 2023 UniCredit, affiancata da Prelios e Hines, si è aggiudicata la gara di FS Sistemi Urbani per le aree di Scalo Farini e San Cristoforo. Lo sviluppo del futuro campus UniCredit è affidato a Hines.

L’ambito di via Valtellina, circa 60.000 mq sul lato verso Porta Nuova, è sviluppato da COIMA con progetto dello studio 3XN. Circa metà delle superfici è destinata a uffici e retail, l’altra metà a residenze libere, edilizia sociale e studentato. Nell’area è previsto anche il Campus delle Arti dell’Accademia di Brera.

Per il mercato office il mix previsto può contribuire alla presenza di residenti, studenti e servizi anche oltre l’orario di lavoro.

La futura sede UniCredit

Nel giugno 2025 UniCredit ha affidato a Herzog & de Meuron il progetto della nuova sede milanese e ha avviato l’iter amministrativo, come indicato nel comunicato UniCredit. Hines stima per il campus un arco di sviluppo di circa sette anni (BeBeez, giugno 2025).

Lettura UfficiMilano.com: sulla base dei tempi indicati, l’insediamento va considerato come un progetto di medio-lungo periodo, con un orizzonte che porta oltre il 2030. Una sede corporate di questa scala può aumentare la domanda di servizi, ristorazione, consulenza e attività complementari nell’area, oltre a rendere più interessante la vicinanza per aziende che hanno rapporti con il gruppo.

Il percorso della banca a Milano è ricostruito in l’ufficio moderno da Palazzo Montecatini alla Torre UniCredit e MIND.

Cosa c’è già intorno allo scalo

Per chi cerca uffici, Scalo Farini oggi è una scelta da pianificare: il nuovo stock arriverà per lotti nei prossimi anni. Chi vuole stare vicino all’ex scalo già adesso trova offerta esistente sul lato nord-est, verso Maciachini: MAC4 Maciachini Center in via Crespi 19, Crespi 57, viale Edoardo Jenner 53 e via Carlo Imbonati 18. Le torri in arrivo nei prossimi anni sono mappate in nuovi grattacieli a Milano fino al 2030.

Collegamenti

Il masterplan affida un ruolo centrale alla stazione Lancetti del Passante ferroviario. L’area è vicina a Porta Garibaldi, con M2, M5, Passante e treni regionali, e sul lato nord-est alla M3 Maciachini.

Bicocca o Scalo Farini: quale distretto per quale azienda?

La scelta dipende soprattutto da tre variabili: tempo, budget e relazione con il CBD.

Cosa dovrebbe fare oggi un tenant?

Il momento in cui scade il contratto attuale cambia la strategia. Le indicazioni che seguono sono valutazioni di UfficiMilano.com sullo stato dei due distretti a ottobre 2026.

Contratto in scadenza entro 12 mesi

In questi tempi conta soprattutto lo stock esistente: Bicocca, Porta Nuova, CityLife, Porta Romana, MIND e gli altri submarket compatibili con budget, bacino dei dipendenti e requisiti tecnici.

Per superfici ampie a costi inferiori al CBD, Bicocca è una delle prime zone da verificare. Una panoramica di tutte le aree è nella guida uffici a Milano: le zone dove aprire la sede.

Contratto in scadenza tra due e quattro anni

Si possono valutare sia edifici esistenti in riqualificazione sia sviluppi in completamento. La ricerca va avviata prima del solito, soprattutto se servono grandi superfici o requisiti tecnici specifici: i criteri da mettere in fila sono riassunti in come scegliere un ufficio in affitto a Milano.

Prossima sede prevista dal 2030 in avanti

Scalo Farini entra nel perimetro. Per aziende di grandi dimensioni ha senso seguire con anni di anticipo i lotti direzionali, i developer, le date di consegna e le eventuali opportunità di pre-let.

Cosa significa per landlord e asset manager?

A Bicocca la crescita dei canoni può allargare la distanza tra edifici riqualificati e stock datato. Con la domanda concentrata sul grado A, un edificio con impianti obsoleti, bassa efficienza energetica o layout rigidi rischia di competere soprattutto sul prezzo.

L’arrivo progressivo del nuovo prodotto a Scalo Farini aumenterà la concorrenza per i tenant del nord e del semicentro. La finestra prima di quell’offerta può essere utilizzata per riposizionare l’asset: efficienza energetica, impianti, spazi comuni, certificazioni LEED, BREEAM o WELL e tenant experience.

Checklist per valutare un ufficio a Bicocca o nel nord di Milano

• ☐ Grado edilizio dell’immobile e anno dell’ultima riqualificazione
• ☐ Classe energetica risultante dall’APE
• ☐ Certificazioni LEED, BREEAM o WELL, con protocollo e livello
• ☐ Superficie dichiarata: lorda, netta o commerciale
• ☐ Rapporto tra superficie locata e postazioni realmente utilizzabili
• ☐ Distanza a piedi da metro, Passante o stazione ferroviaria
• ☐ Qualità degli spazi pubblici e cantieri nell’intorno
• ☐ Data di consegna, penali e garanzie per gli immobili in costruzione
• ☐ Contributi della proprietà al fit-out, rent-free ed eventuale step rent
• ☐ Spese e oneri accessori oltre al canone
• ☐ Possibilità di espansione nello stesso edificio o campus

Domande frequenti

Quanto costa un ufficio a Bicocca nel 2026?

Il canone prime a Bicocca è di circa 360 €/mq/anno nel Q1 2026 secondo IPI, in crescita da 320 €/mq/anno nel Q1 2025. Il prime misura gli spazi migliori del submarket: gli immobili non riqualificati possono avere valori inferiori.

Quando saranno disponibili nuovi uffici a Scalo Farini?

L’offerta direzionale entrerà sul mercato per lotti nei prossimi anni. Per il campus UniCredit, Hines stima circa sette anni di sviluppo a partire dal 2025.

Chi sta sviluppando Scalo Farini?

UniCredit, affiancata da Prelios e Hines, si è aggiudicata a dicembre 2023 le aree messe in gara da FS Sistemi Urbani; Hines cura lo sviluppo del campus. L’ambito di via Valtellina è sviluppato da COIMA. Il masterplan è di OMA e Laboratorio Permanente.

Come si raggiunge Bicocca con i mezzi pubblici?

Con la M5, alle fermate Bicocca, Ponale e Bignami, la stazione Milano Greco Pirelli e il tram 7. Il lato est di viale Sarca è raggiungibile anche dalla M1 a Sesto Marelli.

Conviene aspettare Scalo Farini oppure scegliere Bicocca?

Dipende dalla data di ingresso. Entro 12-24 mesi Bicocca offre oggi stock esistente da verificare; per una sede prevista dal 2030 in avanti conviene seguire fin da ora gli sviluppi di Scalo Farini e le opportunità di pre-let.

Fonti e approfondimenti

Fonti esterne

• IPI, report uffici Milano Q1 2026, via idealista/news, giugno 2026
• JLL, mercato uffici H1 2026, via idealista/news, agosto 2026 e Monitorimmobiliare, luglio 2026
• UniCredit, comunicato sulla nuova sede, giugno 2025
• Il Giorno, campus UniCredit a Scalo Farini
• Il Giornale, progetto Valtellina di COIMA

Su UfficiMilano.com

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