CityLife Milano: uffici, canoni, edifici e mercato direzionale
CityLife è uno dei principali distretti direzionali di nuova generazione di Milano. Nato dalla riqualificazione dell’area dell’ex Fiera Campionaria, il quartiere riunisce uffici di grado A, grandi sedi corporate, residenze, spazi verdi, servizi e collegamenti metropolitani.
CityLife is part of a wider transformation of Milan’s office market, alongside established business districts and newer developments such as MIND Milano, which is emerging as a major hub for innovation, research and business.
La presenza delle tre torri,Allianz, Generali e PwC, ha inoltre trasformato CityLife in un punto di riferimento per il mercato degli uffici di fascia alta. Con il nuovo CityWave, il distretto amplia ulteriormente la propria offerta direzionale.
In sintesi
- CityLife è un distretto direzionale, residenziale e commerciale nel quadrante nord-ovest di Milano, sviluppato sull’area dell’ex Fiera Campionaria.
- Il cuore del business district è Piazza Tre Torri, con la Torre Allianz, la Torre Generali e la Torre PwC.
- Le tre torri sono sedi corporate occupate e non rappresentano normalmente disponibilità dirette per aziende alla ricerca di uffici in locazione.
- CityWave aggiunge circa 55.000 m² di nuovi spazi a uso ufficio e amplia l’offerta di grado A del distretto.
- Secondo IPI, il canone prime di CityLife è di circa 500 €/m²/anno nel Q1 2026. JLL colloca il submarket intorno a 620 €/m²/anno, a seconda del perimetro e del metodo di rilevazione.
- CityLife è servita dalla M5 con la fermata Tre Torri e offre un grande parco pubblico, il CityLife Shopping District e numerosi servizi.
- Per un’azienda, il confronto dovrebbe considerare non solo il canone, ma anche qualità dell’edificio, certificazioni, efficienza della superficie, accessibilità e costi complessivi di occupazione.
Che cos’è CityLife e perché è importante per il mercato degli uffici
CityLife è uno dei più importanti progetti di rigenerazione urbana realizzati a Milano negli ultimi decenni. L’area, precedentemente occupata dalla Fiera Campionaria, è stata trasformata in un nuovo distretto urbano con uffici, residenze, spazi pubblici, attività commerciali e servizi.
Per il mercato immobiliare direzionale, il valore di CityLife deriva soprattutto dalla concentrazione di immobili moderni e di grado A all’interno di un distretto riconoscibile e ben collegato.
La presenza di sedi come Allianz, Generali e PwC ha contribuito a rafforzare il posizionamento corporate della zona. Il risultato è un submarket rivolto soprattutto ad aziende che cercano una sede rappresentativa, moderna e facilmente accessibile, senza sostenere necessariamente i livelli di canone dei CBD più costosi di Milano.
CityLife si inserisce nel sistema dei principali distretti direzionali della zona ovest e semicentrale di Milano, in continuità con aree consolidate come Magenta e Sempione.
Dall’ex Fiera alle Tre Torri
L’area di CityLife ospitava storicamente la Fiera Campionaria di Milano. Dopo il trasferimento delle attività fieristiche nel nuovo polo di Rho, l’area è stata interessata da un importante progetto di riqualificazione urbana.
Il nuovo quartiere è stato progettato intorno a un grande spazio pubblico centrale e a tre torri direzionali progettate da architetti di fama internazionale:
- Torre Allianz, progettata da Arata Isozaki e Andrea Maffei;
- Torre Generali, progettata da Zaha Hadid Architects;
- Torre PwC, progettata da Daniel Libeskind.
Le tre torri hanno contribuito a creare uno dei nuovi skyline più riconoscibili di Milano. Attorno agli edifici direzionali si sviluppano residenze, spazi verdi e il CityLife Shopping District.
Per un’azienda, questa combinazione significa poter integrare la sede di lavoro in un quartiere dove uffici, trasporti, ristorazione, servizi e spazi pubblici sono concentrati in un’area prevalentemente pedonale.
Le Tre Torri di CityLife
Piazza Tre Torri rappresenta il cuore direzionale del quartiere.
| Torre | Soprannome | Progettista | Altezza indicativa | Principale occupante |
|---|---|---|---|---|
| Torre Allianz | Il Dritto | Arata Isozaki e Andrea Maffei | oltre 200 m | Allianz |
| Torre Generali | Lo Storto | Zaha Hadid Architects | circa 178 m | Generali |
| Torre PwC | Il Curvo | Daniel Libeskind | circa 175 m | PwC |
Le tre torri sono edifici di fascia alta progettati secondo standard tecnici contemporanei e rappresentano importanti sedi corporate.
Per chi cerca un ufficio in affitto, però, è importante distinguere tra edifici simbolo del distretto e disponibilità effettivamente presenti sul mercato. Le tre torri sono occupate dai rispettivi tenant corporate; la ricerca di spazi a CityLife deve quindi considerare anche gli edifici multi-tenant circostanti e i nuovi sviluppi.
La Torre Generali è un esempio particolarmente rappresentativo di ufficio direzionale di fascia alta: architettura riconoscibile, elevati standard tecnici, certificazione ambientale e forte immagine corporate.
CityWave: il nuovo sviluppo direzionale di CityLife
CityWave rappresenta la principale evoluzione dell’offerta uffici del distretto.
Progettato da BIG, – Bjarke Ingels Group, il progetto è composto da due edifici collegati da una grande copertura a onda, la cosiddetta canopy, che caratterizza il nuovo complesso.
Il progetto prevede circa 55.000 m² di spazi a uso ufficio e amplia lo stock di immobili direzionali di fascia alta disponibili nel quartiere.
Il completamento è previsto entro la fine del 2026, mentre i primi ingressi negli uffici sono attesi nelle prime settimane del 2027. La commercializzazione degli spazi è affidata a CBRE e Cushman & Wakefield.
CityWave punta inoltre su sostenibilità, connettività e benessere degli occupanti. Il progetto ha ottenuto certificazioni Platinum nell’ambito di LEED, WELL e WiredScore.
Per le aziende, l’importanza di CityWave è soprattutto commerciale: introduce sul mercato una nuova quantità significativa di spazi Grade A in un distretto dove la disponibilità di prodotto prime è relativamente limitata.
Il mercato degli uffici a CityLife: quanto costa
CityLife occupa una posizione intermedia tra i distretti semicentrali e i principali CBD di Milano.
I dati di mercato disponibili mostrano differenze tra le fonti, dovute principalmente al diverso perimetro dei submarket e ai criteri utilizzati per il calcolo dei canoni.
| Submarket | Canone prime indicativo | Fonte |
|---|---|---|
| CBD Duomo | circa 830 €/m²/anno | JLL, H1 2026 |
| CBD Porta Nuova | circa 800 €/m²/anno | JLL, H1 2026 |
| CityLife | circa 500 €/m²/anno | IPI, Q1 2026 |
| CityLife | circa 620 €/m²/anno | JLL, 2025 |
| Semicentro | circa 480 €/m²/anno | IPI, Q1 2026 |
| Porta Romana | circa 400 €/m²/anno | IPI, Q1 2026 |
Il dato va quindi letto come un intervallo indicativo: circa 500–620 €/m²/anno per il prodotto prime, a seconda della fonte e del perimetro considerato.
Secondo IPI, il canone prime di CityLife è passato da circa 480 €/m²/anno nel Q1 2025 a 500 €/m²/anno nel Q1 2026, confermando il progressivo riposizionamento qualitativo del distretto.
Il confronto con Duomo e Porta Nuova mostra però ancora un vantaggio relativo sul fronte dei costi. Per un’azienda questo può rendere CityLife interessante quando la priorità è ottenere un immobile di qualità elevata senza collocarsi necessariamente nel CBD più costoso.
Il canone effettivo di un singolo ufficio dipende comunque da numerosi fattori: edificio, piano, superficie, stato del fit-out, certificazioni, parcheggi, servizi, durata del contratto e condizioni economiche della locazione.
Nota: i canoni prime sono valori di mercato riferiti ai periodi indicati e non rappresentano automaticamente il prezzo di ogni ufficio disponibile. I dati devono essere verificati con l’ultimo report disponibile prima di una decisione immobiliare.
CityLife e la domanda per gli uffici Grade A
Il mercato milanese degli uffici è sempre più polarizzato sulla qualità degli immobili.
Secondo JLL, nel primo semestre 2026 Milano ha registrato circa 134.000 m² di take-up, ai quali si aggiungono circa 6.000 m² di sublocazioni. Circa il 60% dell’assorbimento si è concentrato su immobili di grado A.
Nel secondo trimestre 2026 la vacancy complessiva di Milano era pari a circa il 9,6%, mentre quella degli immobili Grade A era intorno al 3,6%.
Questo differenziale è importante per comprendere il posizionamento di CityLife. In un mercato nel quale gli immobili di qualità elevata sono relativamente scarsi, un distretto caratterizzato da edifici moderni, certificazioni ambientali e forte accessibilità può intercettare una domanda più selettiva.
Per un tenant, tuttavia, essere all’interno di CityLife non significa automaticamente occupare un immobile Grade A. La qualità deve essere valutata sul singolo edificio e sulla singola unità.
Accessibilità: M5, M1 e collegamenti
Uno dei principali vantaggi competitivi di CityLife è l’accessibilità.
La fermata Tre Torri della linea M5 si trova direttamente sotto il cuore del distretto direzionale e permette di raggiungere rapidamente altre aree della città.
Anche la linea M1 è facilmente raggiungibile attraverso le fermate Amendola e Buonarroti.
Per un’azienda, la vicinanza alla metropolitana non rappresenta soltanto un elemento di comodità. È un fattore che può incidere sulla scelta della sede da parte dei dipendenti, sull’accessibilità per clienti e visitatori e sull’attrattività complessiva dell’ufficio.
Il quartiere dispone inoltre di parcheggi sotterranei e di collegamenti pedonali e ciclabili che permettono di muoversi all’interno del distretto senza dipendere dall’auto.
Parco, servizi e qualità della sede
CityLife non è soltanto un distretto di grattacieli.
Il progetto integra oltre 178.000 m² di parco pubblico con percorsi pedonali e ciclabili, aree verdi e spazi pubblici. A questo si aggiunge il CityLife Shopping District, con ristoranti, negozi e servizi.
Per un’azienda, questi elementi possono contribuire alla qualità complessiva dell’esperienza lavorativa.
La presenza di ristorazione, servizi e spazi verdi nelle immediate vicinanze può ridurre la necessità di spostamenti durante la giornata e aumentare l’attrattività della sede per dipendenti e visitatori.
Questo è particolarmente rilevante per aziende che considerano la sede non solo come uno spazio operativo, ma anche come strumento di employer branding e di rappresentanza.
CityLife è adatta alla tua azienda?
CityLife può essere particolarmente interessante per aziende che cercano:
- una sede corporate rappresentativa;
- immobili di grado A;
- elevati standard tecnici;
- certificazioni ambientali;
- accessibilità con la metropolitana;
- servizi e ristorazione nelle immediate vicinanze;
- un contesto urbano con ampi spazi verdi;
- una posizione semicentrale con canoni inferiori ai livelli massimi del CBD.
È invece importante considerare la disponibilità effettiva. Le tre torri principali sono occupate e il mercato degli immobili Grade A presenta una disponibilità relativamente limitata.
Per questo motivo, una ricerca efficace deve includere anche gli edifici multi-tenant e i nuovi sviluppi presenti nel distretto.
Domande frequenti
Quanto costa un ufficio a CityLife?
Il canone prime di CityLife è indicativamente compreso tra circa 500 e 620 €/m²/anno, a seconda della fonte e del perimetro analizzato. Il prezzo effettivo di un ufficio dipende da edificio, superficie, piano, stato del fit-out, servizi e condizioni contrattuali.
Quali sono le tre torri di CityLife?
Le tre torri sono Torre Allianz, Torre Generali e Torre PwC, conosciute rispettivamente come “il Dritto”, “lo Storto” e “il Curvo”. Sono progettate da Arata Isozaki, Zaha Hadid e Daniel Libeskind.
Si possono affittare uffici nella Torre Generali?
La Torre Generali è la sede milanese del Gruppo Generali ed è occupata dal tenant corporate. Per trovare uffici disponibili a CityLife è quindi necessario considerare soprattutto gli edifici multi-tenant circostanti e i nuovi sviluppi.
Che cos’è CityWave?
CityWave è il nuovo complesso direzionale progettato da BIG – Bjarke Ingels Group. Prevede circa 55.000 m² di uffici e il completamento è previsto entro la fine del 2026, con i primi ingressi attesi nel 2027.
CityLife è un CBD?
No. CityLife è generalmente classificata come area semicentrale, distinta dal CBD di Duomo e dal distretto di Porta Nuova. Il quartiere offre tuttavia una forte concentrazione di immobili Grade A e sedi corporate.
Come si raggiunge CityLife?
Il principale collegamento è la linea M5 della metropolitana, con la fermata Tre Torri direttamente al centro del distretto. Sono inoltre facilmente raggiungibili le fermate Amendola e Buonarroti della M1.
Fonti e approfondimenti
- CityLife Milano — informazioni ufficiali sul progetto, il quartiere, le Tre Torri, il parco e CityWave.
- JLL Italia — dati e analisi sul mercato degli uffici di Milano, inclusi take-up, vacancy e canoni.
- IPI Agency — report e dati sul mercato immobiliare direzionale di Milano.
- BIG – Bjarke Ingels Group — informazioni sul progetto architettonico di CityWave.
- Zaha Hadid Architects — informazioni sul progetto della Torre Generali.
- Daniel Libeskind — informazioni sulla Torre PwC e sul progetto CityLife.
- Allianz — informazioni sulla sede e sulla Torre Allianz.
- Generali — informazioni sul Gruppo Generali e sulla sede di CityLife.
- PwC Italia — informazioni sulla sede PwC di CityLife.
I dati relativi a canoni, vacancy e take-up sono riferiti ai periodi indicati nelle rispettive fonti e possono cambiare con ogni nuova rilevazione. Prima di prendere una decisione immobiliare, è consigliabile verificare i dati più recenti.
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