Porta Romana Milano: uffici, canoni, aziende e nuovi sviluppi

Porta Romana è uno dei submarket direzionali più interessanti nella trasformazione di Milano. Nel primo semestre 2026, il canone prime degli uffici è pari a circa 400 €/mq/anno, mentre Symbiosis e la rigenerazione dell’ex scalo ferroviario stanno ampliando la presenza di edifici direzionali contemporanei, sedi corporate, residenze e servizi.

Il risultato è un distretto che combina la prossimità al centro con una disponibilità crescente di immobili direzionali di nuova generazione.

In sintesi

• Il canone prime di Porta Romana è di circa 400 €/mq/anno, in crescita rispetto ai 380 €/mq/anno di dodici mesi prima secondo IPI.
• Il valore resta inferiore ai principali submarket centrali di Milano, con il CBD Duomo intorno agli 830 €/mq/anno e il CBD Porta Nuova intorno agli 800 €/mq/anno secondo JLL Q2 2026.
• Symbiosis, oltre 130.000 mq sviluppati da Covivio a sud di Porta Romana, ospita aziende come Fastweb, LVMH Italia, Boehringer Ingelheim, Mars Group e Gruppo Orsero. Snam e Moncler hanno inoltre sviluppato progetti corporate nell’area.
• Lo Scalo di Porta Romana sta trasformando un’ex area ferroviaria di circa 190.000 mq in un nuovo sistema urbano con parco, residenze, uffici, student housing e servizi.
• Il Villaggio Olimpico è stato convertito in una residenza universitaria con circa 1.700 posti letto, entrata in esercizio nel 2026.
• La nuova offerta direzionale comprende interventi come Vitae in via Serio e i nuovi lotti previsti verso piazzale Lodi.

In breve

Porta Romana è un submarket semicentrale in forte trasformazione, caratterizzato dalla presenza contemporanea di stock direzionale esistente, edifici Grade A e una pipeline significativa di nuovi sviluppi.

Per chi cerca un ufficio oggi, la valutazione deve distinguere tra immobili tradizionali, edifici riqualificati e prodotto di nuova costruzione. Per chi può programmare l’occupazione con maggiore anticipo, gli sviluppi in corso ampliano progressivamente le alternative disponibili.

Dove inizia e dove finisce il submarket uffici di Porta Romana

Il quartiere storico si sviluppa lungo corso di Porta Romana, ma il submarket direzionale rilevante per un’azienda comprende un perimetro più ampio. Porta Romana si inserisce infatti nel più ampio mercato degli uffici in affitto a Milano Sud-Est, insieme ai quadranti che si sviluppano verso Ripamonti, Corvetto, Rogoredo e Vigentino.

L’area si estende a sud della cerchia dei Bastioni, tra il quadrante di via Ripamonti e corso Lodi, e prosegue lungo l’asse Ripamonti verso Fondazione Prada e Symbiosis.

All’interno di questo perimetro convivono tre tessuti diversi.

Il primo è lo stock direzionale tradizionale di viale Isonzo, viale Sabotino e piazzale Lodi, caratterizzato in larga parte da immobili costruiti negli anni Settanta e Ottanta e successivamente riqualificati in modo differenziato.

Il secondo è il distretto Symbiosis, caratterizzato da immobili direzionali di nuova generazione.

Il terzo è l’ex Scalo ferroviario di Porta Romana, un’area di circa 190.000 mq oggetto di un ampio progetto di rigenerazione urbana.

L’accessibilità rappresenta uno degli elementi distintivi della zona. La M3 serve il quadrante con le fermate Porta Romana e Lodi T.I.B.B., mentre la stazione ferroviaria di Porta Romana collega l’area alla rete ferroviaria suburbana. Corso Lodi e viale Isonzo garantiscono inoltre l’accessibilità stradale verso il quadrante sud-est della città.

La trasformazione dello Scalo è inoltre collegata al potenziamento della cintura ferroviaria milanese e al progetto della Circle Line, con interventi previsti anche sulla stazione di Porta Romana e sulla sua integrazione con la M3 Lodi.

Quanto costa un ufficio a Porta Romana nel 2026?

Il posizionamento di canone della zona è più chiaro se confrontato con gli altri submarket milanesi.

Il canone prime indica il valore di riferimento per un immobile di qualità superiore nel relativo submarket. Non coincide quindi con il canone medio di tutti gli uffici disponibili.

Due immobili nella stessa zona possono avere valori molto diversi in funzione di grado edilizio, anno di costruzione o riqualificazione, efficienza della pianta, certificazioni, stato del fit-out, servizi e condizioni contrattuali.

Per il tenant, il confronto deve quindi considerare anche il costo effettivo per postazione e la superficie realmente utilizzabile, oltre al semplice €/mq/anno.

Quali aziende hanno già scelto la zona?

La credibilità direzionale di Porta Romana si è consolidata soprattutto attraverso Symbiosis, il business district sviluppato da Covivio tra via Ripamonti e via Adamello.

Il progetto interessa un’area di circa 130.000 mq e ospita aziende come:

• Fastweb
• LVMH Italia
• Boehringer Ingelheim
• Mars Group
• Gruppo Orsero

Nell’area sono inoltre presenti importanti progetti corporate per Snam e Moncler.

Per Moncler, il progetto del nuovo headquarters riguarda circa 38.000 mq e prevede la concentrazione in un’unica sede della popolazione aziendale milanese precedentemente distribuita in più uffici.

La composizione degli occupier mostra come Porta Romana stia assumendo una funzione direzionale autonoma, con presenza di aziende appartenenti a telecomunicazioni, moda e lusso, energia, pharma e servizi.

Sul piano tecnico, gli edifici del distretto sono caratterizzati da standard energetici e impiantistici avanzati. Alcuni edifici prevedono sistemi full electric e certificazioni ambientali LEED e WELL.

Per chi valuta uno spazio nella zona è possibile partire dagli immobili già disponibili, come Symbiosis Palazzo D e Piazzale Lodi 3, e confrontarli con l’offerta complessiva degli uffici a Milano sud-est.

Cosa succede allo Scalo di Porta Romana dopo le Olimpiadi?

La trasformazione dell’ex Scalo ferroviario rappresenta il principale intervento di rigenerazione urbana del quadrante.

L’area è stata acquisita nel 2020 dal Fondo Porta Romana, partecipato da COIMA ESG City Impact Fund, Covivio e Prada Holding, attraverso una procedura competitiva promossa dal Gruppo FS Italiane. L’operazione ha riguardato un’area di circa 190.000 mq, oltre a una porzione ferroviaria residua.

Il masterplan, denominato Parco Romana, prevede un sistema composto da parco, residenze, uffici, student housing e servizi. Il progetto prevede circa 100.000 mq di parco, attorno al quale si sviluppano le diverse funzioni urbane.

La ripartizione delle funzioni coinvolge diversi soggetti: COIMA sviluppa il Villaggio Olimpico e le componenti residenziali, Covivio le funzioni direzionali e di servizio, mentre Prada Holding è coinvolta nello sviluppo di un edificio destinato a laboratorio e uffici.

Il nuovo ruolo del Villaggio Olimpico

Il primo grande tassello della trasformazione è il Villaggio Olimpico.

Dopo Milano Cortina 2026, il complesso è stato convertito in student housing. Il nuovo insediamento introduce inoltre servizi, spazi comuni e funzioni aperte al quartiere.

A regime, il nuovo quartiere è progettato per integrare residenze, attività lavorative, servizi e spazi commerciali all’interno di un sistema urbano più ampio.

Per il mercato degli uffici, questo significa che Porta Romana va considerata insieme alla trasformazione dello Scalo e non soltanto in relazione allo stock esistente.

La pipeline direzionale: cosa arriva sul mercato?

La trasformazione interessa sia nuovi edifici sia interventi di riqualificazione.

Vitae, via Serio

Vitae è uno degli interventi più rilevanti per l’offerta direzionale nel quadrante.

Il progetto prevede un edificio di otto piani con oltre 11.000 mq di GLA, oltre a terrazze e logge, servizi e spazi retail al piano terra.

Il completamento è previsto entro la fine del 2027. L’accordo di pre-letting con Fastweb interessa il 75% della superficie, lasciando sul mercato una quota residua di circa 25%, pari a 2.750 mq.

Per un’azienda di medie dimensioni, questa disponibilità può rappresentare un’opportunità per entrare in un edificio di nuova generazione programmando con anticipo tempi, configurazione e fit-out.

La GLA, o Gross Leasable Area, indica la superficie lorda locabile. Quando si confrontano due immobili è quindi importante verificare il rapporto tra GLA e superficie netta effettivamente utilizzabile.

A2A Life Tower, piazza Trento

La nuova A2A Life Tower, progettata da ACPV ARCHITECTS, raggiunge 144 metri di altezza e introduce un nuovo riferimento nello skyline del quadrante.

Il progetto combina la nuova torre con il riuso di edifici esistenti, formando un campus corporate per A2A. Secondo ACPV, il progetto è parte della trasformazione urbana dell’area compresa tra Porta Romana, l’ex scalo ferroviario, Symbiosis e Fondazione Prada.

La torre aggiunge quindi un ulteriore elemento alla crescente concentrazione di grandi occupier nell’area di Porta Romana.

Nuovi lotti verso piazzale Lodi

Covivio prevede inoltre nuovi sviluppi sul lato dello Scalo rivolto verso piazzale Lodi, con circa 70.000 mq complessivi tra uffici e retail.

La disponibilità effettiva e le tempistiche dipenderanno dall’avanzamento dei singoli lotti e dalla commercializzazione degli spazi.

Per un tenant che cerca prodotto Grade A e può programmare l’ingresso con 24-36 mesi di anticipo, il pre-letting rappresenta una delle modalità da considerare per accedere ai nuovi sviluppi e partecipare alla definizione degli spazi.

Cosa significa per chi cerca e per chi possiede

Per un tenant

Porta Romana offre una combinazione di canoni inferiori ai principali CBD, buona accessibilità tramite M3 e ferrovia e una crescente disponibilità di immobili direzionali contemporanei.

Il principale elemento da valutare è la disponibilità immediata di prodotto Grade A. Per questo è utile distinguere tra immobili esistenti, riqualificati e nuovi sviluppi.

Per aziende con una scadenza contrattuale futura, il confronto può includere anche opportunità di pre-letting e la possibilità di programmare il fit-out con maggiore anticipo.

Per un landlord con stock Grade B

L’arrivo di nuovi edifici aumenta il livello qualitativo dell’offerta con cui gli immobili esistenti vengono confrontati.

Per uno stock più datato diventano quindi rilevanti la qualità degli impianti, l’efficienza della pianta, la performance energetica, gli spazi comuni e la possibilità di realizzare un fit-out coerente con le esigenze dei tenant corporate.

Per un broker

La zona presenta due tipologie di esigenze: ricerca di spazi sullo stock esistente nel breve periodo e valutazione di nuovi sviluppi nel medio periodo.

La corretta distinzione tra queste due categorie consente di confrontare immobili con caratteristiche, tempistiche e condizioni contrattuali differenti.

Checklist: cosa verificare prima di firmare a Porta Romana

Prima di confrontare due uffici è utile verificare almeno:

• Grado edilizio: distinto dalla categoria catastale A/10 e dalla classe energetica APE.
• Superficie: verificare se i metri quadrati indicati sono lordi o netti e il rapporto tra le due superfici.
• Impianti: HVAC, pavimento sopraelevato, controsoffitto, BMS, cablaggio e potenza elettrica.
• Climatizzazione: verificare la configurazione dell’impianto e la possibilità di gestire esigenze diverse all’interno dell’edificio.
• Certificazioni: LEED, BREEAM e WELL, indicando protocollo e livello.
• Accessibilità: distanza reale a piedi dalla M3, dalla stazione ferroviaria e dalle principali fermate del trasporto pubblico.
• Cantieri: verificare gli interventi in corso nelle immediate vicinanze e il relativo orizzonte temporale.
• Contratto: distinguere tra locazione commerciale 6+6 ai sensi della L. 392/1978 e contratti di utilizzo di spazi e servizi.
• Fit-out: verificare la ripartizione dei costi, eventuali landlord contribution e periodi di rent-free.
• Costo complessivo: considerare canone, oneri accessori, fit-out e altri costi di occupazione.

Approfondisci

Per confrontare Porta Romana con altre zone e valutare diverse tipologie di immobili, consulta anche la guida ai migliori immobili uso ufficio a Milano, con un confronto tra palazzi storici, torri corporate e spazi flessibili.

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