Uffici a Porta Nuova Milano: canoni, vacancy ed edifici nel 2026
In sintesi
- Porta Nuova è uno dei principali distretti direzionali di Milano, con una forte concentrazione di immobili recenti e Grade A.
- Nel primo semestre 2026 il canone prime del CBD Porta Nuova è di circa 800 €/mq/anno, secondo JLL.
- Nel Q2 2026 la vacancy degli immobili Grade A sull’intero mercato uffici milanese è di circa 3,6%, a fronte di una vacancy complessiva di circa 9,6%.
- Oltre il 60% del take-up milanese nel primo semestre 2026 ha riguardato immobili Grade A, confermando la forte concentrazione della domanda sul prodotto di qualità.
- La posizione di Garibaldi, servita da M2, M5 e collegamenti ferroviari, rende Porta Nuova particolarmente accessibile per aziende con dipendenti e clienti provenienti da diverse aree di Milano e dell’hinterland.
- Per scegliere un ufficio a Porta Nuova è importante definire in anticipo superficie, numero di postazioni, budget complessivo e data di ingresso.
Porta Nuova è una delle aree di riferimento per le aziende che cercano uffici di fascia alta a Milano, soprattutto quando qualità dell’edificio, accessibilità, immagine corporate e requisiti ESG hanno un peso rilevante nella scelta della sede.
Nel primo semestre 2026 il canone prime del CBD Porta Nuova si colloca intorno a 800 €/mq/anno, secondo JLL. Nello stesso periodo il CBD Duomo raggiunge circa 830 €/mq/anno.
Il canone prime rappresenta però il vertice del mercato e non coincide necessariamente con il prezzo richiesto per ogni ufficio disponibile.
Per valutare una singola soluzione occorre considerare anche edificio, piano, superficie, efficienza della pianta, stato del fit-out, certificazioni, servizi, oneri accessori, condizioni contrattuali e tempi di ingresso.
Per un tenant, quindi, la domanda non è soltanto quanto costa un ufficio a Porta Nuova, ma quanto costa occupare uno spazio che risponda realmente alle esigenze dell’azienda.
Quanto costano gli uffici a Porta Nuova Milano nel 2026?
Il canone prime, o prime rent, indica il livello di locazione raggiungibile dagli immobili migliori per qualità, posizione e caratteristiche tecniche all’interno di uno specifico submarket.
Nel CBD Porta Nuova il canone prime ha raggiunto circa 800 €/mq/anno nel primo semestre 2026, secondo JLL. Nello stesso periodo il CBD Duomo si colloca intorno a 830 €/mq/anno.
Il dato prime deve essere utilizzato come riferimento per comprendere il posizionamento della zona. Il canone richiesto per una singola disponibilità può variare in funzione di:
- edificio;
- piano;
- superficie;
- efficienza della pianta;
- stato del fit-out;
- certificazioni;
- servizi dell’immobile;
- durata contrattuale;
- data di disponibilità.
Quanto significa in euro?
Per avere un ordine di grandezza, un ufficio di 300 mq a un canone teorico di 800 €/mq/anno genera:
300 mq × 800 €/mq/anno = 240.000 euro/anno di canone
Questo importo rappresenta il canone e non necessariamente il costo complessivo di occupazione.
| Voce | Cosa comprende |
|---|---|
| Canone | Corrispettivo annuale per la locazione |
| Oneri accessori | Gestione e servizi dell’edificio |
| Fit-out | Eventuali lavori e allestimenti dello spazio |
| Parcheggi | Posti auto eventualmente locati separatamente |
| Garanzie | Depositi, fideiussioni o altre garanzie contrattuali |
| Incentivi | Rent-free, landlord contribution o step rent, quando previsti |
| Fiscalità | IVA e altri elementi applicabili alla specifica operazione |
Il confronto tra due immobili dovrebbe quindi essere effettuato sul costo complessivo di occupazione, oltre che sul canone nominale.
Cerchi un ufficio a Porta Nuova?
Consulta la sezione Uffici in affitto a Porta Nuova per verificare gli spazi disponibili e confrontarli per superficie, configurazione e caratteristiche dell’immobile.
Se conosci già metri quadri, numero di postazioni, budget e data di ingresso, questi quattro parametri permettono di restringere la ricerca alle alternative realmente compatibili con la tua azienda.
Perché gli uffici Grade A sono difficili da trovare?
La disponibilità rappresenta uno dei principali vincoli per le aziende che cercano uffici di qualità a Milano.
Secondo JLL, nel Q2 2026 la vacancy complessiva del mercato uffici milanese è di circa 9,6%, mentre per gli immobili Grade A scende al 3,6%.
Il Grade A identifica gli edifici di qualità più elevata sul mercato, generalmente caratterizzati da posizione qualificata, standard tecnici moderni, servizi al tenant, impianti efficienti e, con frequenza crescente, certificazioni ambientali.
Il dato del 3,6% riguarda Milano nel suo complesso e non rappresenta una vacancy specifica di Porta Nuova.
La scarsità di prodotto Grade A è particolarmente rilevante nelle posizioni centrali, dove si concentra una parte significativa della domanda corporate.
Nel primo semestre 2026, inoltre, oltre il 60% del take-up milanese ha riguardato immobili Grade A, secondo JLL.
Per un tenant questo significa arrivare alla ricerca con almeno quattro parametri già definiti:
- superficie indicativa;
- numero minimo e massimo di postazioni;
- budget complessivo;
- data prevista di ingresso.
Definire questi requisiti in anticipo permette di escludere rapidamente gli immobili incompatibili e concentrare la valutazione sulle soluzioni realmente interessanti.
Quali edifici definiscono Porta Nuova?
Porta Nuova nasce da uno dei principali programmi di rigenerazione urbana realizzati a Milano negli ultimi decenni e combina uffici, residenze, spazi pubblici, retail e infrastrutture.
Gli edifici più riconoscibili aiutano a comprendere il posizionamento architettonico e direzionale del distretto. La presenza di un edificio nell’area, però, non implica automaticamente che vi siano spazi disponibili in locazione.
Torre UniCredit
La Torre UniCredit, progettata da Pelli Clarke Pelli e affacciata su Piazza Gae Aulenti, è uno dei principali landmark dello skyline milanese.
Con una quota complessiva di circa 231 metri fino alla guglia, ospita la sede di UniCredit e rappresenta uno degli elementi più riconoscibili di Porta Nuova.
Gioia 22
Gioia 22, progettata da Pelli Clarke & Partners, rappresenta una nuova generazione di immobili direzionali caratterizzati da elevati standard energetici e ambientali.
L’edificio ha ottenuto la certificazione LEED Platinum ed è stato sviluppato con particolare attenzione alle prestazioni energetiche.
I Portali e Gioia 20
Il complesso I Portali, progettato da ACPV Architects Antonio Citterio Patricia Viel, comprende la torre di Gioia 20, destinata alla sede milanese di KPMG.
La torre raggiunge circa 98 metri e 24 piani fuori terra ed è stata progettata per accogliere fino a circa 3.500 persone.
Pirelli 39
Pirelli 39 fa parte della successiva fase di sviluppo del distretto Porta Nuova.
Il progetto punta a standard ambientali elevati, con obiettivi di certificazione LEED Platinum e WELL Gold.
Bosco Verticale
Il Bosco Verticale ha una destinazione prevalentemente residenziale.
Dal punto di vista del mercato uffici, il suo ruolo è soprattutto urbano e reputazionale: contribuisce in modo significativo all’identità internazionale di Porta Nuova e alla riconoscibilità del quartiere.
Quali edifici hanno invece spazi disponibili?
La disponibilità deve essere verificata edificio per edificio e cambia nel tempo.
Tra le soluzioni pubblicate su UfficiMilano è possibile consultare, per esempio, Le Ville di Porta Nuova, immobile direzionale in prossimità di Garibaldi con certificazione LEED Gold.
Per una ricerca immobiliare è quindi utile distinguere tra:
- edifici simbolo del distretto;
- edifici direzionali;
- asset con superfici effettivamente disponibili sul mercato.
Quanto contano certificazioni ESG e qualità dell’edificio?
Nel 2022 Porta Nuova è diventato il primo quartiere al mondo a ottenere contemporaneamente le certificazioni LEED for Cities and Communities e WELL Community, entrambe con rating Gold, secondo COIMA.
Le due certificazioni analizzano aspetti differenti.
LEED for Cities and Communities considera elementi come energia, acqua, materiali, trasporti, qualità urbana e impatto ambientale.
WELL Community si concentra invece sulla salute, sul benessere e sulla qualità dell’esperienza delle persone all’interno del distretto.
COIMA indica inoltre una presenza significativa di edifici certificati LEED Gold o Platinum all’interno di Porta Nuova.
Per un tenant corporate, soprattutto in presenza di obiettivi ESG o requisiti di reporting di sostenibilità, queste caratteristiche possono entrare direttamente nei criteri di selezione della sede.
È però importante distinguere tra certificazione del quartiere e certificazione del singolo edificio.
Prima della firma è opportuno verificare:
- protocollo;
- livello della certificazione;
- edificio o superficie a cui si riferisce;
- stato della certificazione;
- eventuale data di validità o aggiornamento.
Quanto conta l’accessibilità di Garibaldi?
L’accessibilità incide direttamente sugli spostamenti quotidiani di dipendenti, clienti e collaboratori ed è uno dei principali criteri nella scelta di una sede a Milano.
La stazione di Milano Porta Garibaldi offre:
- metropolitana M2;
- metropolitana M5;
- servizi ferroviari suburbani;
- servizi ferroviari regionali;
- collegamenti ferroviari nazionali.
La fermata Repubblica M3 serve inoltre la parte orientale del distretto.
Per aziende con personale proveniente da diverse aree di Milano e dell’hinterland, la presenza di più sistemi di trasporto rappresenta uno dei principali vantaggi competitivi della zona.
La distanza deve comunque essere misurata sul singolo edificio. Il perimetro comunemente identificato come Porta Nuova è ampio e i tempi effettivi a piedi verso Garibaldi o Repubblica possono cambiare sensibilmente da una posizione all’altra.
Porta Nuova, Duomo o semicentro: quale zona scegliere?
La scelta dipende dal profilo dell’azienda, dal budget e dal ruolo che la sede deve svolgere.
| Area | Posizionamento | Stock prevalente | Punti di forza | Da considerare |
|---|---|---|---|---|
| Porta Nuova | CBD | Forte presenza di stock recente e Grade A | Garibaldi, ESG, immagine corporate, stock moderno | Canoni elevati e disponibilità Grade A limitata |
| CBD Duomo | CBD | Storico riqualificato e prime | Prestigio, centralità, presenza client-facing | Canoni ai vertici del mercato e stock molto selettivo |
| CityLife | Semicentrale premium | Stock direzionale recente | Edifici moderni, M1/M5, contesto corporate | Valori e disponibilità variano per edificio |
| Farini-Isola | Semicentro | Mix di stock esistente e rigenerazione | Vicinanza a Porta Nuova, accessibilità | Prodotto meno omogeneo |
| Porta Romana | Semicentro in trasformazione | Mix esistente e nuovi sviluppi | Posizione semicentrale, rigenerazione urbana | Offerta e valori dipendono dal micro-contesto |
Per un’azienda che attribuisce grande peso a immagine corporate, trasporto pubblico, qualità tecnica e sostenibilità dello stock, Porta Nuova merita di essere inclusa nella shortlist.
Quando budget, dimensione della superficie o necessità di una maggiore scelta diventano prioritari, estendere la ricerca verso CityLife, Farini-Isola, Porta Romana o altri submarket può aumentare il numero di alternative.
Per confrontare i diversi submarket è possibile consultare la sezione Tutte le zone uffici di Milano.
Per quali aziende è adatta Porta Nuova?
La seguente matrice sintetizza il posizionamento di Porta Nuova dal punto di vista di un tenant.
| Esigenza aziendale | Valutazione Porta Nuova | Perché |
|---|---|---|
| Headquarters corporate | Molto adatta | Posizionamento CBD, qualità dello stock e presenza di grandi aziende |
| Accessibilità con mezzi pubblici | Molto forte | Garibaldi M2/M5, ferrovia e Repubblica M3 |
| Requisiti ESG elevati | Molto forte | Forte presenza di immobili certificati e certificazioni di quartiere |
| Immagine client-facing | Molto forte | Distretto riconoscibile e consolidato a livello corporate |
| Budget immobiliare contenuto | Debole | Canoni da CBD e costi complessivi potenzialmente elevati |
| Ricerca di Grade A | Molto adatta | Elevata concentrazione di stock recente e qualificato |
| Ampia scelta immediata | Da verificare | Disponibilità Grade A compressa |
| Grandi superfici contigue | Da verificare asset per asset | Dipende dalle disponibilità presenti al momento della ricerca |
| Ingresso in tempi brevi | Da verificare asset per asset | Fit-out e disponibilità possono incidere sul timing |
| Team distribuito tra Milano e hinterland | Molto adatta | Nodo ferroviario e metropolitano di Garibaldi |
Questa valutazione descrive il posizionamento generale del submarket. La convenienza di una singola soluzione deve essere verificata attraverso i dati tecnici dell’immobile e le condizioni contrattuali.
Cosa valutare prima di cercare un ufficio a Porta Nuova?
La superficie dichiarata è soltanto uno dei parametri utili.
Un confronto efficace dovrebbe includere almeno:
| Parametro | Cosa verificare |
|---|---|
| Superficie | Specificare sempre se lorda o netta |
| Efficienza | Rapporto tra superficie locata e superficie realmente utilizzabile |
| Postazioni | Numero attuale e potenziale |
| Layout | Open space, uffici chiusi, sale riunioni, phone booth e aree collaborative |
| Grado edilizio | A, B o C |
| Categoria catastale | Coerenza con l’uso ufficio, tipicamente A/10 per l’unità direzionale |
| Classe energetica | APE dell’immobile |
| Certificazioni | LEED, WELL, BREEAM con protocollo e livello verificati |
| Impianti | HVAC, pavimento sopraelevato, controsoffitto, BMS |
| Accessibilità | Distanza reale a piedi da metro e stazioni |
| Canone | €/mq/anno |
| Oneri accessori | Costi separati dal canone |
| Fit-out | Stato dello spazio e lavori eventualmente necessari |
| Contratto | Durata, garanzie, rent-free, step rent |
| Disponibilità | Data effettiva di consegna |
Grade A, A/10 e APE: tre classificazioni diverse
Questi termini descrivono aspetti differenti dell’immobile:
- Grade A: qualità di mercato dell’edificio;
- A/10: categoria catastale tipica di uffici e studi privati;
- APE: prestazione energetica dell’immobile.
Non sono quindi classificazioni equivalenti.
Mantenere distinti questi tre concetti aiuta a leggere correttamente le schede immobiliari e a confrontare gli edifici sulla base di caratteristiche realmente comparabili.
Un caso pratico: 30 persone a Porta Nuova
Un’azienda di servizi professionali deve trasferire circa 30 persone nel distretto.
Partire da una ricerca generica di “300 mq” può produrre risultati poco confrontabili.
Il fabbisogno reale dipende da:
- numero minimo e massimo di postazioni;
- modello di lavoro e presenza media;
- numero di sale riunioni;
- necessità di uffici chiusi;
- spazi collaborativi e aree break;
- superficie lorda e superficie utilizzabile;
- budget complessivo;
- standard ESG richiesti;
- data di ingresso;
- durata contrattuale desiderata.
Due uffici entrambi dichiarati da 300 mq possono offrire un numero diverso di postazioni, sale riunioni e superfici realmente utilizzabili.
Per questo la ricerca dovrebbe partire dall’uso previsto dello spazio e successivamente arrivare ai metri quadri necessari.
Una volta definito il brief, Porta Nuova può essere confrontata con i submarket limitrofi sulla base di:
- costo complessivo;
- accessibilità;
- qualità tecnica;
- disponibilità;
- tempi di ingresso.
Cosa significa il mercato attuale per landlord e broker?
Per un landlord con prodotto Grade A a Porta Nuova, la scarsità di offerta qualificata rende particolarmente importanti qualità tecnica, sostenibilità, accessibilità e qualità del fit-out.
La valutazione di un immobile da parte del tenant non dipende però esclusivamente dal canone nominale. Canone, service charge, lavori, incentivi, rent-free e data di disponibilità contribuiscono tutti al costo e alla convenienza effettiva dell’operazione.
Per un broker, di conseguenza, la qualità dell’informazione diventa parte del servizio.
Una disponibilità è più facile da valutare quando presenta dati comparabili come:
- superficie lorda e netta;
- numero indicativo di postazioni;
- configurazione;
- canone richiesto;
- oneri;
- stato del fit-out;
- certificazioni;
- data di consegna;
- condizioni contrattuali.
In un mercato selettivo, informazioni incomplete possono rallentare la valutazione. Dati tecnici chiari permettono invece di capire rapidamente quali immobili meritano un sopralluogo.
Scheda sintetica di Porta Nuova
| Voce | Dato | Fonte / periodo |
|---|---|---|
| Classificazione | Central Business District di Milano | Tassonomia UfficiMilano |
| Canone prime Porta Nuova | circa 800 €/mq/anno | JLL, H1 2026 |
| Canone prime CBD Duomo | circa 830 €/mq/anno | JLL, H1 2026 |
| Take-up Milano | circa 134.000 mq | JLL, H1 2026 |
| Quota Grade A sul take-up | oltre 60% | JLL, H1 2026 |
| Vacancy complessiva Milano | circa 9,6% | JLL, Q2 2026 |
| Vacancy Grade A Milano | circa 3,6% | JLL, Q2 2026 |
| Certificazione di quartiere | LEED for Cities and Communities Gold + WELL Community Gold | COIMA, 2022 |
| Trasporto principale | M2/M5 Garibaldi, M3 Repubblica, ferrovia | Rete di trasporto locale |
| Profilo dello stock | Forte presenza di immobili direzionali recenti e Grade A | Analisi di submarket |
Nota metodologica: i dati di vacancy riportati nella tabella si riferiscono all’intero mercato uffici di Milano e non costituiscono il vacancy rate specifico della sola Porta Nuova.
Domande frequenti
Quanto costa affittare un ufficio a Porta Nuova?
Il canone prime del CBD Porta Nuova si colloca intorno a 800 €/mq/anno nel primo semestre 2026, secondo JLL. Si tratta di un indicatore riferito agli immobili migliori del submarket. Il canone di una singola disponibilità varia in funzione di edificio, piano, metratura, fit-out e condizioni contrattuali.
Qual è la vacancy degli uffici a Porta Nuova?
Il dato JLL del 3,6% nel Q2 2026 riguarda gli immobili Grade A sull’intero mercato milanese. Non rappresenta quindi il vacancy rate specifico di Porta Nuova. Per conoscere la disponibilità effettiva del distretto occorre verificare gli spazi presenti sul mercato nel momento della ricerca.
Porta Nuova è più cara del Duomo?
Nel primo semestre 2026 il canone prime indicativo di Porta Nuova è circa 800 €/mq/anno, mentre il CBD Duomo raggiunge circa 830 €/mq/anno, secondo JLL.
Il confronto tra immobili specifici deve includere anche efficienza, fit-out, oneri, piano, servizi e condizioni contrattuali.
Perché un’azienda dovrebbe scegliere Porta Nuova?
I principali vantaggi sono la concentrazione di edifici direzionali recenti, l’accessibilità di Garibaldi, la presenza di immobili con certificazioni ESG e il posizionamento corporate del distretto.
La scelta deve comunque essere verificata rispetto a budget, disponibilità, dimensione e requisiti operativi dell’azienda.
Grade A, A/10 e classe energetica indicano la stessa cosa?
No.
Il Grade A descrive la qualità di mercato dell’edificio. La categoria catastale A/10 identifica uffici e studi privati sul piano catastale. La classe energetica, riportata nell’APE, riguarda invece la prestazione energetica dell’immobile.
Sono classificazioni indipendenti.
Le certificazioni LEED e WELL di Porta Nuova valgono per ogni edificio?
No necessariamente.
La certificazione di quartiere riguarda Porta Nuova come community. La certificazione del singolo immobile deve essere verificata separatamente, specificando protocollo, livello e asset a cui si riferisce.
Fonti e approfondimenti
Le principali fonti utilizzate per i dati e le informazioni riportate nell’articolo sono:
- JLL, Milan Office Market Dynamics, Q2 2026, agosto 2026.
- JLL Italia, analisi Office Leasing Milano, Q1 2026.
- JLL, dati H1 2026 relativi a take-up, qualità dello stock e canoni prime di Milano.
- COIMA, documentazione sullo sviluppo e sugli edifici del distretto Porta Nuova.
- KPMG Italia, documentazione relativa a Gioia 20 / I Portali.
I dati di mercato devono essere verificati e aggiornati al trimestre più recente in occasione di ogni aggiornamento editoriale.
