Nuovi grattacieli a Milano fino al 2030: quali torri avranno uffici in affitto
I nuovi grattacieli di Milano in arrivo entro il 2030 sono numerosi, ma solo una parte porterà sul mercato uffici che un’azienda potrà prendere in affitto.
Questa guida è pensata per chi pianifica una nuova sede e vuole distinguere le torri già assegnate a un’azienda o a un ente dagli edifici che possono realmente offrire superfici direzionali sul mercato.
Lo stato dei progetti riportato nell’articolo è aggiornato a settembre 2026.
In sintesi
- Torre A2A, I Portali Torre Est, Palazzo Sistema e S2C Tower hanno già un occupante definito. Le relative superfici non rappresentano nuova offerta ordinaria per la locazione.
- CityWave, TheTris e Pirelli 39 sono i principali progetti da monitorare per nuova offerta direzionale destinata al mercato.
- MI.C, davanti alla Stazione Centrale, è attualmente fermo e deve ripartire attraverso un piano attuativo.
- Il mercato continua a mostrare una disponibilità limitata di immobili di grado A. Secondo JLL, nel secondo trimestre 2026 la vacancy degli immobili di grado A a Milano era del 3,6%.
- Per un’azienda con requisiti specifici, la data di fine lavori è meno importante della data in cui lo spazio può essere effettivamente firmato e consegnato.
- Per progetti di nuova costruzione, è opportuno iniziare la ricerca con largo anticipo, soprattutto quando sono necessari spazi di grandi dimensioni o un intero piano.
La risposta breve
Chi cerca uffici nelle nuove torri di Milano ha oggi poche opzioni concrete.
Già assegnate: Torre A2A, I Portali Torre Est, Palazzo Sistema e S2C Tower.
In commercializzazione o destinate al mercato: CityWave e TheTris, mentre Pirelli 39 rappresenta un’opportunità da seguire con un orizzonte più lungo.
Fermo o senza calendario definito: MI.C alla Stazione Centrale.
Il resto dei grandi progetti avrà soprattutto un effetto sulla trasformazione e sul valore delle diverse zone di Milano, contribuendo alla crescita dei nuovi distretti direzionali.
Quali sono i nuovi grattacieli di Milano?
La tabella riassume i principali progetti direzionali da monitorare, con stato aggiornato a settembre 2026.
| Progetto | Zona | Altezza | Destinazione | Stato a settembre 2026 | Disponibilità per la locazione |
|---|---|---|---|---|---|
| Torre A2A / Torre Faro | Porta Romana | 144 m | Sede A2A | Occupata, finiture entro fine 2026 | No |
| I Portali, Torre Est | Porta Nuova Gioia | 98 m | Sede KPMG | Operativa | No |
| I Portali, Torre Ovest | Porta Nuova Gioia | 64 m | Uffici | Da verificare con la proprietà | Da verificare |
| CityWave | CityLife | circa 105 e 55 m | Uffici e retail | Fine lavori dicembre 2026 | Sì, in commercializzazione |
| TheTris | Barona | circa 96 m | Uffici | Completata | Sì |
| S2C Tower | Centro Direzionale | 42 m | Sede S2C | Finiture, fine lavori 2026 | No |
| Palazzo Sistema | Isola | circa 122 m | Enti e società regionali | Cantiere avviato, fine lavori 2028 | No |
| Pirelli 39 | Centro Direzionale | circa 90 m | Uffici | Permesso rilasciato nel 2026 | Sì, a lavori conclusi |
| MI.C | Stazione Centrale | 93,5 m, da progetto | Uffici | Fermo, in attesa del piano attuativo | Senza calendario |
Quali nuove torri sono già assegnate a una sede aziendale?
Queste torri hanno un ruolo importante nella trasformazione urbana di Milano, ma non rappresentano nuova disponibilità ordinaria per le aziende che cercano uffici in affitto.
Torre A2A a Porta Romana
Progettata da ACPV Architects, la Torre A2A raggiunge 144 metri e costituisce il principale nuovo elemento verticale dell’area di Porta Romana.
La torre ospita la nuova sede di A2A. I primi dipendenti hanno iniziato a trasferirsi a fine giugno 2026 e le ultime lavorazioni sono previste entro la fine dell’anno.
Per il mercato degli uffici, il progetto rafforza il ruolo di Porta Romana come nuovo distretto direzionale, ma non aggiunge superficie disponibile per la locazione.
I Portali, Torre Est
I Portali si trovano lungo via Melchiorre Gioia, nel distretto di Porta Nuova.
La Torre Est, conosciuta come Gioia 20, è destinata alla sede milanese di KPMG. COIMA SGR e KPMG hanno sottoscritto nel 2022 un accordo di locazione di lungo termine per l’edificio.
La torre raggiunge circa 98 metri e dispone di oltre 40.000 m² di superficie, con una capacità prevista fino a 3.500 professionisti.
Si tratta quindi di un caso di pre-let, cioè una locazione definita prima del completamento dell’edificio.
La Torre Ovest, invece, è un edificio distinto del complesso e la sua effettiva disponibilità deve essere verificata con la proprietà.
Palazzo Sistema a Isola
Palazzo Sistema è la nuova torre progettata da Park Associati nell’area compresa tra via Pola, via Taramelli, via Rosellini e via Abbadesse.
La torre raggiunge circa 122 metri su 26 piani e riunirà enti, società controllate e partecipate di Regione Lombardia attualmente distribuiti in diverse sedi.
Il cantiere è diventato operativo nel 2026. La conclusione dei lavori è prevista per il 2028, mentre il trasferimento degli enti è previsto nel secondo semestre 2029.
Palazzo Sistema è quindi destinato a una funzione istituzionale e non rappresenta una nuova torre direzionale destinata alla normale locazione sul mercato.
S2C Tower in via Cornalia
La S2C Tower, conosciuta anche come “diamantino”, si trova in via Cornalia, nel Centro Direzionale.
Il progetto di GaS Studio prevede una torre di circa 42 metri e otto piani fuori terra, caratterizzata da una facciata vetrata sfaccettata.
L’edificio sarà la sede della compagnia assicurativa S2C e le ultime lavorazioni sono previste entro il 2026.
Anche in questo caso, la nuova superficie non entra quindi nel normale mercato degli uffici disponibili in locazione.
Quali nuovi grattacieli di Milano offriranno uffici in affitto?
La nuova offerta direzionale va analizzata edificio per edificio. Una torre destinata a uffici non è necessariamente un edificio con superfici libere sul mercato.
CityWave a CityLife
CityWave è uno dei principali nuovi progetti direzionali di Milano.
Il complesso progettato da BIG comprende due edifici, East e West, collegati da una grande copertura lunga oltre 200 metri.
Il progetto offre circa 55.000 m² di uffici, oltre a spazi retail e ristorazione. Il completamento è previsto per dicembre 2026, con entrata in funzione progressiva nel 2027.
CityWave ha ottenuto certificazioni LEED, WELL e WiredScore al livello Platinum.
Nel giugno 2026 CityLife ha affidato a CBRE un incarico per la commercializzazione degli uffici.
Per un’azienda che cerca una sede Grade A, CityWave è quindi uno dei progetti da monitorare con maggiore attenzione. Parte degli spazi è tuttavia già impegnata, quindi la superficie complessiva del progetto non deve essere interpretata come disponibilità libera.
TheTris alla Barona
TheTris è una nuova torre direzionale nell’area Barona, vicino alla stazione M2 Famagosta.
L’edificio è stato completato e si sviluppa su 22 piani fuori terra, con una superficie per piano che varia indicativamente tra circa 1.000 e 1.300 m².
Questa configurazione può essere interessante per aziende che cercano un piano intero per una sede di dimensioni medio-grandi.
La posizione offre inoltre accesso alla linea M2 e rappresenta un’alternativa ai distretti centrali e a Porta Nuova.
Pirelli 39, il Pirellino
Pirelli 39, conosciuto come Pirellino, rappresenta un caso diverso.
Il progetto riguarda la riqualificazione dell’edificio esistente di via Pirelli 39, alto circa 90 metri e sviluppato su 25 piani.
COIMA ha acquisito l’immobile nel 2019 e nel 2026 è arrivato il permesso di costruire dopo un lungo iter amministrativo e giudiziario.
Il progetto è stato ridimensionato rispetto alle versioni precedenti. Sono state eliminate la serra e la nuova torre residenziale, mentre resta la riqualificazione dell’edificio con destinazione direzionale.
Il progetto rappresenta quindi una futura opportunità per il mercato degli uffici, ma non esiste ancora una data ufficiale di fine lavori.
Le stime attualmente disponibili indicano un possibile completamento tra il 2028 e il 2029, ma questa tempistica deve essere considerata indicativa.
Quali progetti sono fermi o rinviati?
MI.C alla Stazione Centrale
MI.C è il progetto previsto al posto dell’ex Hotel Michelangelo, davanti alla Stazione Centrale.
Il progetto di Park Associati prevedeva una torre per uffici di 93,5 metri e 22 piani, con circa 2.200 persone e la riqualificazione di circa 22.000 m² di spazio pubblico in piazza Luigi di Savoia.
Il progetto è però attualmente fermo.
Una modifica normativa del 2025 ha reso necessario il ricorso a un piano attuativo per determinati interventi oltre i 25 metri di altezza. Il Comune ha quindi respinto il permesso di costruire convenzionato e la decisione è stata confermata nel gennaio 2026.
Il progetto può ripartire, ma dipende dall’approvazione del piano attuativo e attualmente non dispone di un calendario affidabile.
Per un’azienda alla ricerca di una sede, MI.C non dovrebbe quindi essere considerato come un’opzione con consegna programmata.
Torre Botanica
La Torre Botanica, progettata da Stefano Boeri nell’area di Porta Nuova, era stata concepita come torre residenziale di circa 110 metri.
Il progetto è stato eliminato nel 2025 insieme alla componente residenziale dell’intervento Pirelli 39.
Non deve quindi essere conteggiato tra i nuovi grattacieli residenziali in arrivo a Milano.
Scalo Romana e Scalo Farini: le trasformazioni oltre il 2030
I grandi cambiamenti dello skyline milanese non dipendono soltanto dalle singole torri.
Scalo Romana
L’area dell’ex Scalo Romana si estende per circa 190.000 m² ed è al centro di una trasformazione urbana di lungo periodo.
Il masterplan comprende nuove funzioni residenziali, direzionali, commerciali, spazi pubblici e aree verdi. Covivio svilupperà la componente uffici e servizi.
Il distretto comprende già Symbiosis e Fondazione Prada e continuerà a crescere nei prossimi anni.
Per il mercato degli uffici, Scalo Romana è quindi importante soprattutto come nuovo polo direzionale, con una disponibilità che si svilupperà progressivamente.
Scalo Farini
Anche Scalo Farini rappresenta un progetto di lungo periodo.
L’ex scalo tra Farini e Isola sarà trasformato attraverso nuove residenze, uffici, servizi e spazi pubblici.
I tempi dello sviluppo vanno oltre l’orizzonte immediato di questa guida. Per le aziende, il principale interesse riguarda l’evoluzione dell’intera zona Farini-Isola, già interessata da importanti operazioni immobiliari e dalla presenza di nuovi edifici direzionali.
Cosa significano i nuovi grattacieli per il mercato uffici di Milano?
Il dato
Secondo JLL, nel primo semestre 2026 Milano ha registrato circa 134.000 m² di take-up, oltre a circa 6.000 m² di sublocazioni.
Nel secondo trimestre la vacancy media era del 9,6%, mentre quella degli immobili di grado A era del 3,6%.
Gli immobili di grado A hanno rappresentato oltre il 60% del take-up. Il canone prime di Milano ha raggiunto 830 €/m² all’anno.
Le operazioni di maggiore dimensione del semestre si sono concentrate anche in aree come Farini-Isola e Porta Romana.
La lettura per chi cerca un ufficio
Lo skyline può crescere più rapidamente della disponibilità effettiva di uffici in affitto.
Torre A2A, I Portali Torre Est, Palazzo Sistema e S2C Tower aggiungono nuovi edifici alla città, ma hanno già un occupante definito.
CityWave offre nuova superficie direzionale sul mercato, ma parte degli spazi è già impegnata.
Questo significa che la quantità di nuovi uffici realmente disponibile per un’azienda è inferiore a quella che il numero di nuovi progetti potrebbe far pensare.
La situazione è particolarmente rilevante per aziende che cercano più di 1.000 m², un intero piano o specifiche certificazioni ambientali e di benessere.
Per superfici più piccole, il mercato esistente e le formule flessibili offrono generalmente una scelta più ampia.
Come pianificare la ricerca di un ufficio Grade A a Milano
Una nuova torre entra realmente nella ricerca di un’azienda solo dopo alcune verifiche.
1. Titolo edilizio e cantiere attivo
Un progetto annunciato non equivale a una disponibilità futura certa. Permesso di costruire e stato effettivo del cantiere sono elementi da verificare.
2. Occupante già definito
È importante capire se l’edificio è destinato a una sede corporate, se esiste un pre-let o se gli spazi sono effettivamente destinati alla commercializzazione.
3. Chi commercializza gli spazi
La disponibilità reale deve essere verificata con la proprietà o con il broker incaricato. Un progetto può avere una superficie complessiva elevata senza avere altrettanta superficie libera.
4. Data di consegna
La fine lavori dell’edificio non coincide necessariamente con la data di ingresso del conduttore.
Dopo la consegna possono essere necessari mesi per il fit-out, cioè l’allestimento degli spazi secondo le esigenze dell’azienda.
5. Taglio dei piani
La superficie disponibile deve essere compatibile con il numero di persone, le postazioni di lavoro e le esigenze della sede.
Per aziende di medie e grandi dimensioni, la disponibilità di un intero piano può essere un criterio decisivo.
6. Certificazioni
LEED, WELL e WiredScore devono essere verificati sulla documentazione ufficiale dell’edificio, indicando protocollo e livello raggiunto.
7. Anticipo
Per una sede Grade A con requisiti specifici, iniziare la ricerca 12-24 mesi prima della data di ingresso permette di valutare anche gli edifici ancora in fase di sviluppo.
FAQ
Tra i principali nuovi edifici direzionali ci sono Torre A2A a Porta Romana, I Portali in via Melchiorre Gioia, CityWave a CityLife, TheTris alla Barona, Palazzo Sistema a Isola, S2C Tower e Pirelli 39. MI.C alla Stazione Centrale è attualmente fermo in attesa del piano attuativo.
La Torre A2A, conosciuta anche come Torre Faro, raggiunge 144 metri. La torre ospita la nuova sede A2A e le ultime lavorazioni sono previste entro la fine del 2026.
CityWave è in commercializzazione e rappresenta uno dei principali nuovi progetti direzionali disponibili sul mercato. TheTris è già completata e Pirelli 39 rappresenta una futura opportunità dopo la riqualificazione dell’edificio.
No. Palazzo Sistema è destinato alle società controllate e partecipate di Regione Lombardia, con trasferimento previsto nel secondo semestre 2029.
La torre MI.C alla Stazione Centrale si farà?
La fine lavori è prevista per dicembre 2026, con entrata in funzione progressiva nel 2027. Il progetto dispone di certificazioni LEED, WELL e WiredScore al livello Platinum.
Dipende dalla data di ingresso richiesta.
Se una nuova sede serve entro 12 mesi, le nuove torri offrono poche opzioni concrete. Se l’orizzonte è di due o tre anni, può essere utile entrare subito in contatto con la proprietà o con il broker incaricato, soprattutto per spazi Grade A di grandi dimensioni.
Grattacieli a Milano: uno skyline che diventa mercato
Milano continuerà a cambiare il proprio skyline nei prossimi anni attraverso nuove torri, riqualificazioni e grandi interventi di rigenerazione urbana.
Per un’azienda, però, il dato più importante non è soltanto quanti nuovi grattacieli verranno costruiti.
Conta sapere quali edifici avranno effettivamente uffici disponibili, quando potranno essere occupati e in quale distretto si troveranno.
Torre A2A, I Portali, Palazzo Sistema e S2C Tower mostrano come molti nuovi edifici siano già legati a specifiche sedi aziendali o istituzionali. CityWave, TheTris e Pirelli 39 rappresentano invece progetti da monitorare dal punto di vista della futura offerta direzionale.
Per chi cerca un ufficio a Milano, seguire l’evoluzione dei cantieri significa quindi anticipare il mercato e confrontare le nuove opportunità con gli immobili già disponibili nei principali distretti direzionali.
Fonti
- La Repubblica – “Nuovo Pirellino, eliminata dal progetto la parte residenziale: addio alla Torre Botanica di Boeri”
- Il Giorno – “Pirellino, progetto semplificato: salta la Torre Botanica di Boeri”
- ANSA – “Inchiesta Milano: i progetti sotto accusa, da Porta Nuova al Pirellino”
- La Repubblica – “Torre Botanica, ecco il progetto finito sotto la lente dei pm”
