Torre Velasca a Milano: storia, architettura e trasformazione

In sintesi

• La Torre Velasca è un grattacielo di 106 metri in Piazza Velasca, a circa 500 metri dal Duomo, completato nel 1958 dallo studio milanese BBPR con l’ingegnere Arturo Danusso.
• La sua forma “a fungo”, con i piani alti che sporgono sopra il fusto e i costoloni in cemento armato a vista, nasce da una scelta funzionale: uffici e negozi in basso, abitazioni in alto.
• Dal 2011 l’edificio è tutelato dalla Soprintendenza. Nel 2020 Hines e Prelios SGR l’hanno acquistato da Unipol; il restauro, firmato da Asti Architetti, si è svolto tra il 2021 e il 2025.
• Oggi la torre ospita uffici dal 2° al 15° piano, 72 unità residenziali ai piani 19-26, ristoranti al 1° e al 18° piano, 3.700 mq di retail e una piazza pedonale. L’edificio è certificato LEED Gold.
• Per tenant e proprietà è un caso concreto di come un edificio storico vincolato possa tornare competitivo nel segmento direzionale di fascia alta.

Risposta breve. La Torre Velasca è uno dei grattacieli più riconoscibili di Milano e uno dei testi chiave dell’architettura italiana del dopoguerra. Progettata da BBPR e completata nel 1958 come edificio misto di uffici, negozi e case, è stata restaurata tra il 2021 e il 2025 su sviluppo di Hines. Alla riapertura di maggio 2025 gli uffici risultavano interamente locati secondo Hines: chi cerca spazio in questo edificio deve puntare sulle rotazioni future, e chi cerca in zona trova un submarket, il CBD Duomo, con canoni prime intorno a 800 €/mq/anno (IPI, Q1 2026).

Perché la Torre Velasca è nata così?

La Torre Velasca nasce da un vuoto. Nell’agosto del 1943 i bombardamenti alleati colpirono duramente l’area tra Corso di Porta Romana e Via Larga, a sud del Duomo. Nel 1948 la società RICE (Ricostruzione Comparti Edilizi) avviò la ricostruzione di un comparto di circa 9.000 mq tra Via Pantano, Via Velasca e Corso di Porta Romana. La piazza porta il nome di Juan Fernández de Velasco, governatore spagnolo di Milano a fine Cinquecento.

Nel 1950 RICE affidò il progetto a BBPR, lo studio fondato nel 1932 da Gian Luigi Banfi, Lodovico Barbiano di Belgiojoso, Enrico Peressutti ed Ernesto Nathan Rogers. Banfi era morto nel campo di Mauthausen-Gusen nell’aprile 1945, ma lo studio mantenne la sigla con tutte e quattro le iniziali. Sul loro metodo di lavoro abbiamo scritto in un approfondimento su lo studio BBPR e il suo ufficio milanese.

Il Comune prevedeva per l’area un isolato a corte chiusa, con edifici alti in media 30 metri. Nel 1951 BBPR propose un’alternativa: due edifici di cortina e una piazza dominata da un grattacielo. Nel 1953 il Comune diede l’assenso alla torre in cambio di meno volumetria complessiva, di un piano terra in gran parte pubblico e della cessione gratuita di 1.650 mq (torrevelasca.it).

Il progetto strutturale, sviluppato con l’ingegnere torinese Arturo Danusso, si chiuse nel 1955; il cantiere durò dal 1956 al 1958. Il programma era misto: negozi al piano terra, uffici nei piani del fusto, abitazioni in alto. Un volume della Società Generale Immobiliare uscito all’inaugurazione presentava la torre con due numeri: 26 piani e 800 locali.

La struttura è in cemento armato. Nell’Italia degli anni Cinquanta l’acciaio costava molto e scarseggiava, mentre il calcestruzzo poteva contare su imprese e maestranze esperte. La struttura portante finì così in facciata, dove ancora oggi disegna l’immagine della torre.

Cosa rende unica la sua architettura?

La forma della Velasca segue il programma. Gli uffici occupano il fusto, più stretto; le abitazioni, che chiedevano piante più profonde, stanno nei piani alti, che sporgono oltre il filo della facciata. Il raccordo tra le due parti è affidato ai costoloni obliqui in cemento armato, che reggono lo sbalzo e restano visibili dalla strada. A Milano la silhouette ha preso presto il soprannome di “fungo”.

Il riferimento più citato sono le torri medievali e il Castello Sforzesco, con il loro coronamento sporgente sopra il fusto. BBPR ne riprendeva la logica, senza citazioni letterali. Rogers in quegli anni scriveva di “preesistenze ambientali”, cioè del dovere di un edificio nuovo di dialogare con la città che lo circonda. La Velasca è la traduzione costruita più diretta di quell’idea.

Anche il colore fa parte del progetto. L’intonaco rosa-grigio cambia tono con la luce e lega la torre ai cotti e alle pietre del centro storico. Le finestre seguono una griglia irregolare, ciascuna dimensionata sulla stanza che illumina.

La reazione della critica internazionale fu dura. Nel 1959, al congresso CIAM di Otterlo, la presentazione di Rogers fu contestata da una parte della nuova generazione, che ci vide un passo indietro rispetto al Movimento Moderno. Nello stesso anno Reyner Banham inserì la Velasca nella sua polemica contro il “Neoliberty” italiano. Oggi gli storici la leggono al contrario: come uno dei primi edifici a mettere in crisi l’idea di un grattacielo uguale in ogni città. Per un confronto con le altre sedi direzionali che hanno segnato il dopoguerra milanese, rimandiamo al nostro percorso da Palazzo Montecatini alla Torre UniCredit.

Il confronto più utile è con il Grattacielo Pirelli di Gio Ponti e Pier Luigi Nervi, completato due anni dopo, nel 1960. Il Pirelli è una lama sottile e tecnologica, pensata come sede unica di un grande gruppo industriale. La Velasca è un edificio misto, massiccio, radicato nel centro storico. Le due torri riassumono le due strade del direzionale milanese di quegli anni.

Il pubblico, intanto, l’ha adottata in fretta. Nel 1959, in “Il vedovo” di Dino Risi, Alberto Sordi e Franca Valeri abitano al diciannovesimo piano della Velasca.

Nel 2011 la Soprintendenza ha posto il vincolo di tutela sull’edificio. È un passaggio che pesa sul valore d’uso: ogni intervento su facciate, materiali e distribuzione va concordato con l’ente di tutela, e questo ha condizionato in modo diretto il restauro successivo.

Com’è cambiata con il restauro 2021-2025?

Dal 1958 la torre non aveva mai avuto un intervento organico di risanamento. Nel 2020 Hines, in partnership con Prelios SGR, l’ha acquistata da Unipol (torrevelasca.it). L’immobile appartiene al fondo HEVF Milan 1, sottoscritto da Hines European Value Fund e gestito da Prelios SGR; Hines Italy ne è il development manager. L’investimento complessivo dichiarato supera i 250 milioni di euro (Il Giorno, maggio 2025).

I lavori sono partiti nel 2021 su progetto di Asti Architetti, con lo studio CEAS, ESA Engineering e ARS Aedificandi come general contractor, in confronto continuo con la Soprintendenza. Il cantiere ha cominciato dalle facciate. Analisi materiche sull’intonaco hanno permesso di ricostruire il colore originale con un legante sviluppato insieme a Mapei e battezzato, senza troppa fantasia, “legante Velasca” (Artribune).

All’interno il restauro ha seguito lo stesso criterio. Sono stati recuperati seminati, ceramiche artigianali e legni con tecniche e materiali coerenti con gli originali; negli uffici si è scelto un pavimento sintetico, tipico degli anni Cinquanta. In parallelo sono stati sostituiti impianti, finiture tecniche e sistemi di connettività (Domus).

La trasformazione più visibile riguarda il piede dell’edificio. La superficie commerciale è passata da 500 a 3.700 mq, recuperando parcheggi e locali tecnici inutilizzati (idealista/news, maggio 2025). La piazza, prima occupata dalle auto, è diventata pedonale, con ulivi, magnolie, sedute e la pavimentazione in porfido che ricuce l’isolato fino a Via Pantano e Corso di Porta Romana. Anche i due lampioni disegnati da BBPR sono stati restaurati.

La torre restaurata è stata presentata alla città nel maggio 2025. La distribuzione delle funzioni, secondo Hines, è questa:

Come sono gli uffici della Torre Velasca oggi?

Gli uffici occupano i piani dal 2° al 15°, con ingresso, lobby, ascensori e scale riservati alla funzione direzionale. Alla firma del primo contratto, nel 2023, Hines indicava circa 11.000 mq a uso ufficio (MilanoFinanza, giugno 2023). Secondo Hines, alla riapertura del maggio 2025 tutti i piani direzionali erano locati.

Il primo tenant è stato Jakala, società di martech, con un contratto pluriennale sul 2° piano. Sono seguiti, tra gli altri, Studio Inzaghi, Excellera Advisory Group ed Epyon Consulting, e IWG con il marchio Signature, che porta nella torre una formula di uffici flessibili di fascia alta (Mi-Tomorrow, 2024). La presenza di un operatore flex dentro un edificio storico in centro è un segnale di mercato: anche le aziende che non firmano un 6+6 cercano l’indirizzo e l’edificio.

Sul piano tecnico l’edificio ha ottenuto nel 2024 la certificazione LEED Gold e attestati di prestazione energetica (APE) in classe B e C (Hines). Per la connettività digitale è certificato WiredScore Silver (CBRE, febbraio 2026). Da febbraio 2026 il property management è affidato a CBRE.

Scheda dati della Torre Velasca (al 18 ottobre 2026)

Grado edilizio e categoria catastale delle singole unità non sono pubblicati. In caso di disponibilità vanno chiesti alla proprietà, insieme all’APE della singola unità.

Dove si trova e cosa dice del mercato uffici in centro?

La Torre Velasca si trova nel CBD Duomo (Central Business District), il submarket con i canoni più alti di Milano. La fermata più vicina è Missori sulla M3, aperta nel 1990 con un’uscita intitolata proprio Velasca; Duomo (M1 e M3) e Sforza-Policlinico sulla M4 sono raggiungibili a piedi. L’Università Statale, il Tribunale e Corso di Porta Romana delimitano un quartiere fitto di studi professionali, sedi di rappresentanza e servizi. Per una panoramica degli spazi in zona, vedi la nostra pagina uffici a Missori.

I dati di mercato spiegano perché la Velasca si è riempita prima della riapertura.

Lettura interpretativa. In centro l’offerta di spazi di qualità è scarsa e la domanda si concentra su pochi edifici ben collegati. Un immobile con storia riconoscibile, impianti nuovi e servizi al piede intercetta esattamente quella domanda. Nel caso della Velasca il valore simbolico dell’edificio ha fatto da moltiplicatore: per un’azienda, l’indirizzo comunica qualcosa prima ancora dell’ufficio.

I dati di mercato cambiano ogni trimestre: questa tabella va aggiornata a ogni ciclo di revisione dell’articolo.

Cosa insegna la Velasca a chi cerca o gestisce un ufficio?

Per i tenant. Un edificio storico vincolato può offrire standard tecnici paragonabili a un edificio nuovo, a patto che il restauro abbia rifatto impianti e connettività. Il vincolo però limita le modifiche: partizioni, insegne e interventi in facciata seguono regole più strette. Conviene saperlo prima della trattativa, insieme alla durata del 6+6 (locazione a uso diverso dall’abitativo, 6 anni più 6 di rinnovo).

Per landlord e asset manager. La Velasca mostra che un asset datato in posizione centrale si riposiziona con un mix di funzioni. Più retail al piede, una piazza restituita alla città e servizi di ristorazione hanno reso l’edificio una destinazione, e gli uffici ne hanno beneficiato. Il costo è alto e i tempi lunghi: cinque anni tra acquisizione e riapertura.

Checklist per valutare un ufficio in un edificio storico riqualificato:

• Il vincolo di tutela c’è? Cosa permette e cosa esclude per partizioni, insegne e impianti?
• Quali impianti sono stati sostituiti e in che anno: climatizzazione, elettrico, ascensori?
• La superficie dichiarata è lorda o netta? Qual è l’efficienza della pianta?
• Che classe energetica riporta l’APE e quali certificazioni sono rilasciate, con livello?
• Esistono pavimento sopraelevato o controsoffitto ispezionabile, o i cablaggi corrono altrove?
• Ingressi, ascensori e orari degli uffici sono separati da residenze e retail?
• Le spese accessorie includono la gestione delle parti comuni e della piazza?

FAQ

Fonti e approfondimenti

• Hines: scheda Torre Velasca (funzioni per piano, certificazioni, tenant)
• CBRE: incarico di property management, 17 febbraio 2026
• Torre Velasca: storia e cronologia ufficiale
• Il Giorno: La “nuova” Torre Velasca (maggio 2025)
• idealista/news: Torre Velasca, completato il restyling (maggio 2025)
• idealista/news: affittato l’80% degli spazi (agosto 2024)
• MilanoFinanza: Jakala primo inquilino (giugno 2023)
• Mi-Tomorrow: i nuovi inquilini (2024)
• Artribune: il restauro della facciata
• Domus: la nuova Torre Velasca, rigenerazione sostenibile
• Wikipedia: Torre Velasca