Indice UM: cosa cercano le aziende a Milano

In sintesi

• Tagli più piccoli. Nei primi nove mesi del 2026 il 52% dei contratti per uffici a Milano ha riguardato superfici sotto i 500 mq, contro il 42% dello stesso periodo 2025 (IPI, Q3 2026).
• Qualità prima di tutto. Il 70% dei metri quadri locati o acquistati tra gennaio e settembre 2026 è in edifici di grado A e A+ (IPI, Q3 2026).
• Il semicentro guida. Il semicentro ha raccolto il 34% dell’assorbimento dei nove mesi, davanti a Centro e CBD con quasi il 30% (JLL, Q3 2026).
• Il centro è pieno. Nelle zone centrali la vacancy è al 3,76%; in periferia e hinterland sale al 10,31%, dove si trova il 74% della superficie disponibile (IPI, Q3 2026).
• Online si cercano risposte pratiche. “Registrazione contratto locazione” vale 5.400 ricerche al mese, oltre sette volte “affitto uffici milano” (Semrush Italia, agosto 2026).

Cosa cercano le aziende a Milano nel 2026?

Le aziende che cercano un ufficio a Milano nel 2026 chiedono meno metri quadri, in edifici di grado A, ben collegati e spesso fuori dal CBD. Il mercato resta attivo: nel terzo trimestre 2026 l’assorbimento ha toccato 84.085 mq, il risultato trimestrale più alto dell’anno (IPI, Q3 2026). Sui nove mesi, però, il volume complessivo è sceso a 223.496 mq, il 16,7% in meno del 2025. Le aziende firmano ancora, con superfici più piccole e criteri più severi.

Cos’è l’Indice UM

L’Indice UM è la lettura trimestrale di ufficimilano.com sulla domanda di uffici a Milano. Incrocia i contratti realmente firmati, rilevati dagli advisor di mercato, con le ricerche online di chi sta valutando uno spazio. La prima fonte dice cosa le aziende scelgono; la seconda dice quali dubbi hanno prima di scegliere. Questa prima edizione usa dati aggiornati al terzo trimestre 2026.

Quanto spazio cercano le aziende?

Le aziende a Milano cercano superfici più piccole rispetto a un anno fa. Secondo JLL, la superficie media per transazione è scesa da circa 1.100 mq nel primo semestre 2025 a circa 750 mq nel primo semestre 2026. Il calo dipende anche dalla scarsità di operazioni tra 5.000 e 10.000 mq.

Il dato IPI sui nove mesi conferma la tendenza: oltre metà dei contratti riguarda tagli sotto i 500 mq. Un ufficio di 500 mq ospita indicativamente un’azienda tra 40 e 60 persone, a seconda della configurazione e del lavoro ibrido. Per stimare il proprio fabbisogno conviene partire dal calcolo di quanti metri quadri servono a un’azienda, e solo dopo guardare gli annunci.

Metri lordi e metri utili

Due uffici da 1.000 mq lordi possono offrire spazi molto diversi. Se il primo ha 850 mq netti e il secondo 750, l’efficienza è dell’85% nel primo caso e del 75% nel secondo. A parità di canone sulla superficie lorda, il primo dà all’azienda 100 mq utili in più, lo spazio indicativo di otto-dieci postazioni. Con contratti sempre più piccoli, questo scarto pesa di più sul costo per postazione.

Per chi vale. Per il tenant significa più concorrenza sui tagli piccoli e medi di qualità. Per la proprietà significa che frazionare un piano può accorciare i tempi di locazione.

Dove cercano le aziende a Milano?

Nel 2026 le aziende si spostano verso il semicentro, perché nel centro mancano spazi di qualità liberi. Nei primi nove mesi il semicentro ha raccolto il 34% dei metri quadri assorbiti, secondo JLL.

Fonte: JLL, Q3 2026. Le quote sono arrotondate.

Il calo nelle zone centrali riflette l’offerta, più che la domanda. A Porta Nuova l’assorbimento dei nove mesi si è dimezzato e nel CBD è sceso del 19% (IPI, Q3 2026). L’offerta immediatamente disponibile vale l’1,9% dello stock a Porta Nuova e l’1,7% in Centro. Chi cerca lì trova poco, e ripiega su zone ben collegate appena fuori.

Il caso più evidente è lo Scalo Porta Romana. Nel terzo trimestre un gruppo del settore energetico vi ha preso 24.500 mq per uso diretto, l’operazione che da sola ha spinto il dato del trimestre (IPI, Q3 2026). Le aree di Porta Romana e Farini-Isola avevano già ospitato le operazioni maggiori del primo semestre (JLL, H1 2026).

Per chi vale. Il tenant che parte dal CBD con un budget fisso trova più scelta in semicentro a parità di accessibilità. La proprietà in periferia deve competere su qualità e collegamenti, perché lì si concentra il 74% dello spazio libero.

Che qualità chiedono le aziende?

Le aziende a Milano chiedono edifici di grado A, cioè immobili di alta qualità per posizione, impianti e servizi al tenant. Il grado edilizio è una classificazione di mercato: si distingue dalla categoria catastale A/10 e dalla classe energetica certificata dall’APE. Per capire le differenze serve la guida al grado edilizio A, B o C.

Tra gennaio e settembre 2026 il 70% dei volumi ha riguardato edifici di grado A e A+, per 156.000 mq (IPI, Q3 2026). Il risultato è uno squilibrio netto. La vacancy media di Milano è al 9,8%, quella del grado A al 3,7% (JLL, Q3 2026). Gli edifici datati e poco efficienti restano vuoti più a lungo e scontano un brown discount sul canone.

La scarsità di prodotto prime spinge i prezzi in alto, soprattutto in centro. Il canone mediano dei contratti firmati racconta però un mercato più accessibile dei valori record.

Fonte: IPI, Milano Mercato Uffici Q3 2026. Il canone mediano è il valore centrale dei contratti chiusi. Il canone prime, valore massimo per il miglior prodotto, è a 830 €/mq/anno nel CBD Duomo e a 800 a Porta Nuova.

Per chi vale. Il tenant che vuole il grado A in centro deve muoversi in anticipo e mettere in conto canoni in crescita. Chi accetta un grado B ristrutturato o una zona meno centrale ha più margine di trattativa.

Chi sta cercando un ufficio a Milano?

La domanda di uffici a Milano nel 2026 arriva soprattutto dai servizi professionali, con un peso forte degli studi legali. Seguono manifatturiero, banking & finance e IT (JLL, H1 2026).

Nel 2026 cresce anche il peso delle aziende che comprano la propria sede invece di affittarla. L’operazione di 24.500 mq allo Scalo Porta Romana è di questo tipo, così come l’acquisizione di quote della Torre Diamante da parte di un gruppo bancario che già la occupava (IPI, Q3 2026). Per le grandi sedi, la scelta tra locazione e proprietà è tornata una decisione strategica.

Per chi vale. Studi professionali e società di servizi competono per gli stessi tagli medi in edifici di qualità. Chi rientra in questi profili ha interesse a decidere in fretta quando trova lo spazio giusto.

Come cambia la domanda con il lavoro ibrido?

Con il lavoro ibrido il numero di dipendenti conta meno della presenza contemporanea. Un’azienda di 100 persone con tre giorni medi in ufficio dimensiona lo spazio sui picchi di presenza, poi decide quante postazioni assegnare e quante condividere.

Meno postazioni fisse liberano superficie per sale riunioni, phone booth e aree collaborative. Un’organizzazione con presenza quotidiana alta mantiene invece una densità di postazioni più tradizionale. JLL collega il calo della superficie media per contratto, da circa 1.100 a 750 mq, all’evoluzione delle strategie degli occupier (H1 2026).

Per chi vale. Il tenant parte dai dati di presenza reale prima di fissare i metri quadri. La proprietà con piani facili da riconfigurare intercetta un numero maggiore di richieste.

Cosa cercano online le aziende?

Online le aziende cercano soprattutto risposte su contratti, impianti e allestimento. Le ricerche dirette di un ufficio pesano molto meno.

Le ricerche su un singolo tema pratico, la registrazione del contratto, superano di oltre sette volte quelle su “affitto uffici milano”. La lettura per chi offre spazi è semplice: chi cerca un ufficio arriva con domande su costi, regole e lavori, e sceglie chi risponde. Le chiavi generiche come “certificazione LEED” o “pavimento sopraelevato” sono rilevate su tutta Italia e includono anche chi non cerca a Milano.

I nomi dei quartieri muovono volumi molto più alti: “CityLife” vale 12.100 ricerche al mese, “Porta Nuova Milano” 2.900, “Santa Giulia Milano” 2.400 (Semrush Italia, agosto 2026). Sono ricerche miste, tra residenti, visitatori e aziende, e per questo restano fuori dal grafico. Confermano però che la zona è il primo filtro mentale di chi valuta una sede.

Un ultimo segnale arriva dalla pubblicità. Il costo per clic su “coworking milano” è di circa 202 euro (Semrush Italia, agosto 2026): la domanda di spazi flessibili vale molto per chi la intercetta. Le differenze tra le due formule sono spiegate nella guida su locazione o contratto di servizi.

Cosa significa per chi cerca e per chi offre uffici a Milano

Il mercato del 2026 premia chi si muove presto e chi offre qualità verificabile. La nuova offerta è in arrivo, circa 265.000 mq con oltre metà in consegna nel 2027, ma i pre-let sono al 2,6% del take-up, il minimo del decennio (IPI, Q3 2026). Le aziende firmano su spazi già pronti: chi pianifica un trasloco nei prossimi due o tre anni ha interesse a valutare subito anche gli immobili in costruzione.

La trattativa si gioca anche su incentivi come fit-out, rent-free e step rent, che in un mercato polarizzato valgono più nelle zone con vacancy alta.

Prima di firmare, il tenant verifica:

• Superficie lorda e netta dichiarate, e postazioni effettive
• Grado edilizio, categoria catastale A/10 e classe energetica APE
• Certificazioni con protocollo e livello (LEED, BREEAM, WELL)
• Distanza dalla fermata metro e linee servite
• Canone, spese accessorie e costo pieno annuo
• Incentivi, durata e clausole di recesso

Per la visita sul posto è utile la checklist per il sopralluogo con 25 punti di controllo.

Cosa misura l’Indice UM, edizione dopo edizione

L’Indice UM segue ogni trimestre gli stessi indicatori, calcolati allo stesso modo, per mostrare cosa cambia nella domanda. Gli indicatori sono organizzati su tre livelli.

Il terzo livello entrerà nell’Indice quando le richieste raccolte formeranno un campione affidabile. Descriverà il pubblico di ufficimilano.com e andrà sempre letto accanto ai dati di mercato, che misurano l’intera città.

L’indicatore più utile nascerà dal confronto tra i livelli: quante aziende chiedono grado A in centro, a fronte di una vacancy centrale sotto il 4%. È la misura dello scarto tra ciò che le aziende vogliono e ciò che il mercato offre.

Ogni edizione dichiara il periodo osservato, le fonti con il trimestre di riferimento, il numero di richieste analizzate, il criterio usato per eliminare i doppioni e le variazioni rispetto all’edizione precedente.

Domande frequenti

Quanti metri quadri di uffici sono stati assorbiti a Milano nel 2026?

Nei primi nove mesi del 2026 Milano ha assorbito 223.496 mq di uffici, il 16,7% in meno dello stesso periodo 2025 (IPI, Q3 2026). Il terzo trimestre, con 84.085 mq, è stato il migliore dell’anno.

Quale zona di Milano è più richiesta per gli uffici?

Nel 2026 il semicentro è la macro-area più richiesta, con il 34% dell’assorbimento nei primi nove mesi (JLL, Q3 2026). Centro e CBD seguono con quasi il 30%, frenati dalla scarsità di spazi liberi.

Quanto costa un ufficio in centro a Milano nel 2026?

Il canone prime nel CBD Duomo è di 830 €/mq/anno, a Porta Nuova di 800 €/mq/anno. Il canone mediano dei contratti chiusi nel CBD è più basso, 545 €/mq/anno (IPI, Q3 2026).

Perché la vacancy del grado A è così bassa?

Perché la domanda si concentra sugli edifici di qualità e l’offerta nuova arriva lentamente. Al terzo trimestre 2026 la vacancy del grado A a Milano è al 3,7%, contro il 9,8% medio (JLL, Q3 2026).

Ogni quanto esce l’Indice UM?

L’Indice UM esce ogni trimestre, poche settimane dopo la pubblicazione dei report di mercato. Questa prima edizione usa dati al terzo trimestre 2026; le prossime aggiungeranno i dati di Google Search Console e, quando il campione sarà sufficiente, le richieste raccolte dal portale.

L’Indice UM descrive tutto il mercato di Milano?

I dati di mercato sì: provengono dai report degli advisor e coprono l’intera città. I dati sulle richieste, quando entreranno nell’Indice, descriveranno solo le aziende che si rivolgono a ufficimilano.com. Per questo saranno sempre presentati accanto ai dati di mercato.

Fonti e approfondimenti

• IPI, Milano Mercato Uffici Q3 2026: take-up, grado A, tagli sotto 500 mq, vacancy per zona, canoni prime e mediani, pre-let
• JLL, office leasing Milano e Roma H1 2026: superficie media per transazione, settori, distribuzione per zona del semestre
• JLL, office leasing Milano e Roma primi 9 mesi 2026: distribuzione geografica dei nove mesi, vacancy grado A al 3,7%
• Semrush, database Italia, rilevazione agosto 2026: volumi di ricerca e costo per clic