Classe energetica (APE) di un ufficio: cosa significa e quanto pesa sul canone

In sintesi

• La classe energetica di un ufficio è certificata dall’APE (Attestato di Prestazione Energetica) su dieci classi: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G. Misura un fabbisogno convenzionale di energia primaria non rinnovabile, che non coincide con i kWh in bolletta.
• Per ogni nuova locazione l’APE è obbligatorio: il proprietario lo mette a disposizione dall’avvio della trattativa e il contratto contiene una clausola con cui il conduttore dichiara di averlo ricevuto.
• Non esiste una maggiorazione di canone standard per classe energetica. Gli studi europei sulla sola etichetta energetica indicano differenze di canone tra il 4% e il 7% circa; uno studio su 55 uffici milanesi rileva premi del 7-11% per le certificazioni LEED Gold e Platinum.
• A Milano l’effetto passa soprattutto dal grado dell’edificio: nel Q2 2026 la vacancy del grado A era al 3,6% contro il 9,6% della media cittadina (JLL).
• Il confronto corretto tra due uffici riguarda il costo pieno di occupazione: canone, energia, oneri accessori e rischio di lavori durante un contratto 6+6.

Quanto conta la classe energetica di un ufficio a Milano?

La classe energetica di un ufficio incide sui costi di gestione, sull’attrattività dell’immobile e, in modo indiretto, sul canone. Il mercato direzionale milanese non applica uno sconto fisso a ogni lettera dell’APE. Prezza la qualità complessiva dell’edificio, e la prestazione energetica ne è una componente sempre più pesante.

Il risultato è un mercato a due velocità. Gli edifici di grado A, quasi sempre nelle classi energetiche più alte e spesso certificati LEED o BREEAM, hanno poca offerta e canoni in crescita. Gli immobili datati competono su prezzo, incentivi e tempi di locazione più lunghi.

Questa guida è scritta per l’azienda che cerca un ufficio direzionale e vuole leggere l’APE prima di firmare. Serve anche a proprietari e asset manager che devono capire quanto la classe energetica pesa sul posizionamento del proprio immobile.

Cos’è l’APE di un ufficio e cosa misura?

L’APE è il documento tecnico che certifica la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare in condizioni d’uso standardizzate. Lo redige un certificatore abilitato, secondo il D.Lgs. 192/2005 e le linee guida nazionali del 2015.

L’indicatore principale è l’EPgl,nren, l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, espresso in kWh/mq/anno. Per un ufficio somma i fabbisogni di climatizzazione invernale ed estiva, ventilazione, illuminazione, acqua calda sanitaria quando prevista, e trasporto di persone. Il valore viene confrontato con quello di un edificio di riferimento con la stessa geometria, e il confronto colloca l’immobile in una delle dieci classi.

Dal 2015 la scala italiana non prevede una generica “classe A”: un annuncio corretto indica sempre il livello, da A1 ad A4. Due immobili nella stessa classe possono inoltre avere indici EPgl,nren molto diversi, per questo il confronto si fa sull’indice.

La classe APE prevede la bolletta?

No. L’EPgl,nren misura energia primaria non rinnovabile calcolata con convenzioni tecniche, e non coincide con i kWh elettrici fatturati dal fornitore. I consumi reali dipendono da orari di utilizzo, densità delle postazioni, apparecchiature, sale server, contratti di fornitura e gestione degli impianti.

Per stimare il costo energetico di un ufficio servono quindi dati ulteriori: bollette o consumi misurati degli ultimi 12-24 mesi, tariffe applicate e criteri di ripartizione delle spese tra proprietà e conduttore. L’APE resta il primo indicatore confrontabile; il dato di consumo reale lo completa.

Classe energetica, grado A e categoria A/10: che differenza c’è?

Sono informazioni indipendenti, e confonderle porta a confronti sbagliati tra immobili. A queste si aggiungono le certificazioni volontarie di sostenibilità.

Un palazzo storico in centro può essere di grado A per posizione, servizi e riqualificazione, con una classe energetica media per i vincoli sull’involucro. Un edificio degli anni Novanta in periferia direzionale può essere in classe C ed essere considerato grado B. Il grado edilizio degli uffici a Milano si forma su più fattori, e la prestazione energetica è uno di questi.

Anche un edificio certificato LEED Gold va verificato unità per unità: la certificazione riguarda l’edificio, l’APE la porzione locata. Protocolli e livelli sono spiegati nella guida alle certificazioni degli uffici a Milano.

Quanto pesa la classe energetica sul canone di un ufficio?

Non esiste una percentuale fissa di aumento del canone legata al passaggio da una classe energetica all’altra. A ottobre 2026 non risulta una misura pubblica dell’effetto della sola classe APE sui canoni degli uffici di Milano. Le evidenze disponibili danno però un ordine di grandezza.

Cosa dicono gli studi

I primi due studi isolano l’effetto della sola etichetta energetica, l’equivalente della classe APE. Gli altri due misurano certificazioni volontarie che includono l’energia insieme ad altri criteri, e vanno letti come tali.

Lo studio milanese aggiunge un dato utile per chi possiede un immobile. Gli edifici certificati del campione risultavano locati per circa l’80% entro sei mesi dalla messa sul mercato, contro il 21% di quelli non certificati. Il vantaggio si vede quindi anche nei tempi di assorbimento.

Come funziona oggi a Milano

A Milano l’effetto passa soprattutto attraverso il grado dell’edificio. Nel primo semestre 2026 circa il 60% dei 134.000 mq assorbiti riguardava immobili di grado A. Nel Q2 2026 la vacancy del grado A era al 3,6% contro il 9,6% della media cittadina, e i canoni prime avevano raggiunto 830 €/mq/anno nel CBD (Central Business District) Duomo e 800 €/mq/anno nel CBD di Porta Nuova (JLL, luglio 2026). Nei distretti come quello degli uffici a Porta Nuova, prestazioni energetiche elevate e certificazioni sono ormai parte dello standard competitivo.

Lettura di UfficiMilano, da intendere come interpretazione: in un mercato con poca offerta di qualità, un ufficio in classe alta tende a locarsi prima e con meno incentivi, e lascia al tenant meno margine di trattativa. Un ufficio in classe bassa compensa più spesso con rent-free, step rent e contributi al fit-out, così il canone effettivo scende anche quando quello di listino resta fermo. Il lato della proprietà, con l’effetto su rendimento e valore, è approfondito nell’analisi del brown discount negli uffici a Milano.

Perché un ufficio efficiente può giustificare un canone più alto?

Per il conduttore, l’efficienza giustifica una parte della differenza di canone solo quando produce vantaggi documentabili. La classe APE è la sintesi; le caratteristiche che la determinano sono quelle da verificare.

Il peso di queste voci è concreto. Secondo il quaderno ENEA e Assoimmobiliare sugli uffici, in Italia il 49,3% delle unità a uso ufficio si trova nelle classi energetiche più basse, e i consumi del settore dipendono per il 67% dall’elettricità e per il 22% dal gas naturale (Build Up, Commissione europea). Un ufficio ben dotato di impianti efficienti si distingue quindi da una parte ampia dello stock.

Quanto può risparmiare un’azienda con un ufficio più efficiente?

La risposta arriva dal confronto tra canone e costi di esercizio, su immobili equivalenti per superficie, posizione e configurazione. L’esempio che segue è puramente illustrativo: i valori sono ipotesi, non rilevazioni di mercato, e non derivano dagli indici APE.

L’ufficio in classe A2 costa 25 €/mq/anno in più di canone e ne fa risparmiare 18 di energia. Il costo netto aggiuntivo scende a 7 €/mq/anno, cioè 3.500 € l’anno su 500 mq e 21.000 € sui primi sei anni di un 6+6.

Il risultato può ribaltarsi con dati reali. Pesano le spese condominiali, il modo in cui la climatizzazione centralizzata viene contabilizzata, gli orari di utilizzo, la densità delle postazioni e lo stato effettivo degli impianti.

Quando conviene pagare un canone più alto

Per il tenant la scelta conviene quando il risparmio su consumi e gestione copre una parte significativa del differenziale di canone, oppure quando la classe energetica è un requisito della policy ESG aziendale. Il metodo più solido è confrontare il Total Occupancy Cost, il costo complessivo di occupazione: canone, energia, oneri accessori, manutenzione e allestimento annualizzato sulla durata del contratto. Gli altri criteri di confronto tra spazi sono raccolti nella guida su come scegliere un ufficio in affitto a Milano.

Per il proprietario, migliorare la prestazione energetica rende l’immobile più competitivo rispetto all’offerta comparabile e riduce il rischio di obsolescenza tecnica. La convenienza dell’intervento va verificata su costi, canoni conseguibili e domanda nel submarket.

L’APE è obbligatorio per affittare un ufficio?

Sì. Per ogni nuovo contratto di locazione il proprietario deve dotare l’immobile di APE, secondo l’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. L’attestato va reso disponibile al potenziale conduttore dall’avvio delle trattative e consegnato alla loro conclusione.

Nei nuovi contratti soggetti a registrazione va inserita una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni e documentazione sulla prestazione energetica. L’allegazione dell’APE al contratto è obbligatoria per la locazione di un intero edificio; per una singola unità immobiliare basta la clausola. Anche gli annunci devono riportare gli indicatori energetici previsti dalla legge.

Fonte delle sanzioni: articoli 6 e 15 del D.Lgs. 192/2005, come modificati dal D.L. 145/2013 (ecnews, guida APE).

Quanto dura un APE in Lombardia?

L’APE ha una validità massima di dieci anni, subordinata al rispetto dei controlli di efficienza energetica degli impianti termici. Decade prima quando interventi sull’immobile ne modificano la prestazione energetica o quando cambia la destinazione d’uso.

A Milano, come in tutta la Lombardia, gli APE vengono depositati nel Catasto Energetico Edifici Regionale attraverso il sistema CENED. Con il codice identificativo riportato sull’attestato se ne possono verificare i parametri sul portale regionale.

Cosa cambia con la Direttiva Case Green?

La Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD, nota come Direttiva Case Green) prevede per il non residenziale la riqualificazione del 16% degli edifici con le prestazioni peggiori entro il 2030 e del 26% entro il 2033. Introduce anche una scala di classi energetiche armonizzata a livello europeo.

Il termine di recepimento era il 29 maggio 2026. A metà ottobre 2026 l’Italia non l’ha ancora completato: il decreto legislativo è in preparazione, ma la sua adozione dipende dall’approvazione della legge di delegazione europea 2026 (Edilportale, 12 ottobre 2026). Gli obblighi sui singoli immobili, e l’eventuale nuova scala dell’APE, dipenderanno dal testo italiano.

Per un’azienda che firma oggi un 6+6 su un edificio in classe bassa, il rischio concreto è operativo: lavori su impianti o facciata possono arrivare durante la durata del contratto. Conviene chiedere alla proprietà se sono previsti interventi e regolare nel contratto tempi, modalità e interferenze con l’attività. Le clausole da verificare sono raccolte nella guida al contratto di locazione di un ufficio.

Quali controlli fare prima di scegliere un ufficio?

La valutazione unisce le informazioni certificate e il funzionamento reale dell’immobile.

Checklist per il sopralluogo

• Ho ricevuto l’APE completo durante la trattativa, con classe, indice EPgl,nren e data.
• L’unità certificata corrisponde agli spazi che sto per locare.
• Ho verificato il codice identificativo dell’APE sul portale CENED.
• Ho chiesto i consumi reali degli ultimi 12-24 mesi.
• Conosco tipo ed età dell’impianto di climatizzazione e gli orari degli impianti centralizzati.
• So come vengono contabilizzati e ripartiti i consumi, e quali spese energetiche rientrano negli oneri accessori.
• Ho chiesto se sono previsti lavori di riqualificazione energetica nei prossimi sei anni.
• Ho verificato che classe e certificazioni siano compatibili con la policy ESG dell’azienda.

Per superfici ampie, proprietà e tenant possono valutare anche una diagnosi energetica, che analizza i consumi effettivi e gli interventi di efficientamento. ENEA e Assoimmobiliare hanno dedicato agli uffici l’ottavo volume dei Quaderni dell’Efficienza Energetica (2024), una guida operativa alla diagnosi e al monitoraggio dei consumi. Gli altri controlli da fare in visita sono nella checklist per la visita di un ufficio a Milano.

Errori comuni nella valutazione energetica di un ufficio

1. Usare la sola lettera per stimare le spese. Un edificio molto efficiente può avere consumi alti se occupato intensamente, con sale server o impianti accesi per molte ore. Il confronto si fa su indice EPgl,nren e consumi reali.
2. Scambiare la classe energetica per il grado. Classe A4 e grado A sono informazioni diverse: la prima misura i consumi, la seconda la qualità di mercato.
3. Confrontare immobili non confrontabili. Un palazzo storico in centro, una torre a Porta Nuova e un complesso recente a Santa Giulia hanno condizioni tecniche, accessibilità e canoni diversi. Il confronto ha senso tra alternative reali nelle stesse zone di Milano.
4. Separare canone e oneri senza guardare dove finisce l’energia. In alcuni edifici la climatizzazione centralizzata passa dalle spese condominiali, in altri viene fatturata direttamente al tenant.
5. Ricevere l’APE solo alla firma. L’attestato va consegnato dall’avvio della trattativa; riceverlo tardi toglie al tenant un elemento di negoziazione.
6. Ignorare fit-out e lavori futuri. Adattare gli impianti all’attività o subire una riqualificazione durante il contratto può annullare il risparmio sul canone.

FAQ

Un ufficio in classe G può essere affittato a Milano?

Sì. A ottobre 2026 nessuna norma vieta di locare un ufficio in classe G, purché l’immobile abbia un APE valido e rispetti i requisiti d’uso. Gli eventuali obblighi di riqualificazione dipenderanno dal recepimento italiano della Direttiva Case Green.

Quanto vale in più un ufficio in classe A2 rispetto a uno in classe D?

Non esiste un differenziale percentuale universale. Gli studi europei sulla sola etichetta energetica indicano differenze di canone nell’ordine del 4-7%, ma il confronto va fatto tra immobili con posizione, servizi e grado equivalenti.

L’APE indica quanto si spenderà di elettricità?

No. L’APE misura energia primaria non rinnovabile in condizioni standard. I consumi reali dipendono da orari, apparecchiature, contratti di fornitura e gestione degli impianti, e vanno chiesti alla proprietà.

Un edificio di grado A deve avere una classe energetica alta?

No. Il grado A è una classificazione di mercato della qualità dell’edificio, la classe energetica è calcolata con una metodologia tecnica. Nella pratica gli edifici di grado A di nuova costruzione si collocano quasi sempre nelle classi più alte.

Quanto dura un APE?

Al massimo dieci anni, se sono rispettati i controlli di efficienza degli impianti termici. Va rifatto dopo interventi che modificano la prestazione energetica o dopo un cambio di destinazione d’uso.

Come si verifica un APE a Milano?

In Lombardia gli APE sono depositati nel Catasto Energetico Edifici Regionale. Con il codice identificativo riportato sull’attestato se ne possono consultare i parametri tramite il portale CENED.

La classe energetica può migliorare dopo una ristrutturazione?

Sì. Interventi su involucro, climatizzazione, ventilazione e illuminazione possono migliorare la prestazione. Il risultato va certificato con un nuovo APE redatto da un tecnico abilitato.

Fonti e approfondimenti

• D.Lgs. 192/2005, artt. 6 e 15, come modificati dal D.L. 145/2013: obblighi di dotazione, dichiarazione e allegazione dell’APE e relative sanzioni (sintesi ecnews).
• Kok N., Jennen M., The impact of energy labels and accessibility on office rents, Energy Policy, vol. 46, luglio 2012.
• JLL, Sustainability and Value: London Offices: premio di canone per classe EPC e certificazione BREEAM.
• Mangialardo A., Micelli E., Saccani F., Does Sustainability Affect Real Estate Market Values? Empirical Evidence from the Office Buildings Market in Milan (Italy), Sustainability, vol. 11, 2019.
• JLL, The next frontier for green building certifications, luglio 2024.
• JLL, office leasing Milano e Roma, primo semestre 2026, pubblicato a luglio 2026: take-up, vacancy e canoni prime al Q2 2026.
• ENEA e Assoimmobiliare, Uffici, Quaderni dell’Efficienza Energetica, vol. 8, novembre 2024.
• Edilportale, Direttiva Case Green, Governo al lavoro sul decreto di recepimento, 12 ottobre 2026.
• Regione Lombardia, portale CENED: Catasto Energetico Edifici Regionale e guida alla verifica degli APE.

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