Grado edilizio degli uffici: cosa distingue un immobile A, B o C a Milano
Il grado edilizio, spesso indicato nel mercato immobiliare come building grade, descrive il posizionamento qualitativo di un edificio per uffici rispetto agli standard del mercato di riferimento. Le categorie Grade A, Grade B e Grade C vengono utilizzate per distinguere immobili con caratteristiche differenti in termini di posizione, qualità costruttiva, impianti, servizi, stato di manutenzione e capacità di rispondere alle esigenze dei tenant.
Per un’azienda che cerca un ufficio a Milano, il building grade è un primo elemento di confronto tra immobili. Per landlord e asset manager, rappresenta invece un indicatore del posizionamento competitivo dell’asset e della sua capacità di intercettare la domanda.
Il grado dell’edificio non è una classificazione prevista dalla legge e non coincide con la categoria catastale o con la classe energetica. È una valutazione di mercato e, proprio per questo, deve essere interpretata sulla base delle caratteristiche concrete dell’immobile.
In sintesi
- Il Grade A, B o C descrive il posizionamento qualitativo di mercato di un edificio per uffici.
- Grade A identifica generalmente immobili di fascia alta, con location competitive, standard tecnici elevati, servizi strutturati e una maggiore capacità di rispondere alle esigenze dei tenant.
- Grade B comprende edifici funzionali, spesso più datati o con dotazioni meno avanzate, che possono offrire un equilibrio interessante tra costo, posizione e funzionalità.
- Grade C identifica generalmente stock con caratteristiche più limitate e maggiore necessità di riqualificazione o riposizionamento.
- Il building grade è distinto dalla categoria catastale A/10 e dalla classe energetica indicata nell’APE.
- Il grado non è un dato di legge né una certificazione ufficiale: i criteri possono variare tra operatori e mercati.
- A Milano, nel primo semestre 2026, gli immobili di Grade A hanno rappresentato oltre il 60% del take-up complessivo, secondo JLL.
- Nel primo trimestre 2026, il Grade A aveva rappresentato circa il 65% dell’assorbimento, con una vacancy di circa il 3,6%, contro il 9,4% del mercato milanese nel complesso.
Cosa significa “grado edilizio” di un ufficio
Il grado edilizio, o building grade, indica la qualità di un immobile uso ufficio rispetto agli standard del mercato in cui si trova.
Si tratta di una valutazione relativa. I criteri utilizzati possono quindi differire tra mercati, submarket e operatori immobiliari. Un edificio considerato Grade A in una determinata area deve essere valutato rispetto agli standard e alla domanda di quella specifica area.
Il grado sintetizza diversi fattori, tra cui:
- posizione e accessibilità;
- qualità architettonica e costruttiva;
- anno di costruzione e stato dell’edificio;
- qualità e flessibilità degli impianti;
- efficienza degli spazi;
- servizi comuni e servizi al tenant;
- sicurezza e gestione dell’immobile;
- efficienza energetica;
- sostenibilità e certificazioni;
- capacità dell’edificio di adattarsi alle esigenze degli occupier.
È importante distinguere tre informazioni che possono comparire nella valutazione di un ufficio ma che rispondono a domande differenti.
La categoria catastale identifica la classificazione catastale dell’unità immobiliare. Per gli uffici e gli studi privati la categoria tipica è A/10.
La classe energetica riportata nell’APE, Attestato di Prestazione Energetica, esprime la prestazione energetica dell’immobile secondo la relativa metodologia di certificazione.
Il building grade descrive invece il posizionamento qualitativo dell’edificio nel mercato immobiliare.
In breve: la categoria catastale indica come l’unità è classificata nel Catasto, l’APE descrive la sua prestazione energetica e il building grade ne sintetizza il posizionamento qualitativo di mercato.
Grado A, B e C: i tre livelli di qualità di mercato
Nel mercato immobiliare direzionale, gli edifici vengono comunemente posizionati nelle categorie Grade A, Grade B e Grade C. Non esiste tuttavia una checklist normativa unica che assegni automaticamente una delle tre categorie a ogni immobile.
Grade A
Il Grade A identifica generalmente edifici collocati nella fascia alta del mercato.
Tra gli elementi che possono caratterizzarli rientrano una location primaria o fortemente accessibile, elevata qualità costruttiva, impianti moderni e flessibili, servizi strutturati e gestione professionale dell’edificio.
Il segmento comprende sia nuove costruzioni sia immobili esistenti sottoposti a riqualificazioni profonde. A Milano, la domanda degli occupier si concentra in misura significativa su questo tipo di prodotto, soprattutto quando combina qualità, sostenibilità e posizione strategica.
Grade B
Il Grade B comprende generalmente edifici funzionali e affidabili, spesso più datati o caratterizzati da dotazioni meno avanzate rispetto al prodotto Grade A.
Un edificio Grade B può comunque offrire una buona qualità degli spazi, climatizzazione, connettività, ascensori e servizi essenziali. Per alcune aziende rappresenta una soluzione interessante quando il rapporto tra canone, posizione e funzionalità ha maggiore peso rispetto agli standard premium.
Grade C
Il Grade C identifica generalmente edifici con caratteristiche tecniche e servizi più limitati rispetto alle fasce superiori.
Possono rientrare in questa categoria immobili con impianti più datati, minore flessibilità distributiva, spazi comuni meno aggiornati o maggiori esigenze di manutenzione e riqualificazione.
Nel mercato direzionale, la competitività di questo stock dipende fortemente dalla posizione, dal livello del canone e dal potenziale di trasformazione dell’asset.
Come si riconosce il grado di un ufficio: criteri e parametri
Il building grade non dovrebbe essere valutato dalla sola impressione visiva dell’ingresso o dalla qualità degli arredi. La valutazione richiede l’analisi dell’edificio nel suo complesso.
| Dimensione | Grade A | Grade B | Grade C |
|---|---|---|---|
| Posizione | Location primaria o ben collegata, coerente con la domanda del mercato | Location consolidata con buona accessibilità | Location meno competitiva o con accessibilità più limitata |
| Stato dell’edificio | Nuovo o riqualificato secondo standard elevati | Generalmente più datato ma funzionale e mantenuto | Più datato, con possibile necessità di riqualificazione |
| Impianti | Dotazioni evolute, flessibili ed efficienti | Impianti affidabili, generalmente meno avanzati | Impianti più datati o meno efficienti |
| Certificazioni | Frequentemente presenti, con livello dichiarato | Possibili, ma meno ricorrenti | Meno frequenti |
| Servizi al tenant | Servizi strutturati e gestione professionale | Servizi funzionali | Dotazioni più essenziali |
| Posizionamento economico | Fascia alta del mercato | Fascia intermedia | Fascia più competitiva |
Tra gli elementi tecnici che possono contribuire al posizionamento di un edificio rientrano il pavimento sopraelevato, il controsoffitto tecnico ispezionabile, gli impianti HVAC, i sistemi BMS, la connettività, la gestione degli accessi e la qualità delle parti comuni.
Il pavimento sopraelevato è costituito da pannelli modulari rimovibili posati su una sottostruttura regolabile. L’intercapedine tecnica permette di distribuire e modificare più facilmente cablaggi e impianti.
Il BMS, Building Management System, consente invece il monitoraggio e la gestione centralizzata di diversi impianti dell’edificio, secondo le funzionalità disponibili nel sistema.
Nessuno di questi elementi, preso singolarmente, determina automaticamente il Grade A. È la combinazione delle caratteristiche dell’edificio e il loro posizionamento rispetto al mercato a contribuire alla classificazione.
Perché il grado conta per chi cerca e per chi possiede
Per il tenant
Per chi cerca un ufficio, il building grade contribuisce a spiegare il posizionamento economico dell’immobile insieme ad altri fattori, come location, superficie, piano, stato del fit-out, servizi, accessibilità e condizioni di mercato.
A Milano, la forte concentrazione della domanda sul prodotto di qualità è evidente nei dati più recenti. Nel primo semestre 2026 gli immobili Grade A hanno rappresentato oltre il 60% del take-up complessivo. Nel primo trimestre la quota era stata circa del 65%, mentre la vacancy del Grade A si era attestata intorno al 3,6%, contro il 9,4% del mercato milanese nel complesso.
Per un tenant, questo può tradursi in una maggiore competizione per gli spazi migliori, soprattutto nelle location centrali dove l’offerta di prodotto di qualità è più limitata.
Un edificio Grade B può invece rappresentare una soluzione interessante per aziende che attribuiscono maggiore peso all’equilibrio tra costo, posizione e funzionalità.
Per landlord e asset manager
Per chi possiede o gestisce un immobile, il building grade contribuisce a definire il posizionamento competitivo dell’asset.
Un edificio moderno o riqualificato secondo standard elevati può intercettare una domanda più orientata alla qualità, alla sostenibilità e alla flessibilità degli spazi. Al contrario, immobili con caratteristiche tecniche obsolete possono incontrare maggiori difficoltà nel competere con il prodotto di nuova generazione.
Una riqualificazione che intervenga su impianti, efficienza energetica, spazi comuni, servizi e certificazioni può consentire a un edificio di riposizionarsi verso la fascia alta del mercato. Il risultato dipende comunque dalla combinazione tra caratteristiche dell’asset, location, investimento e domanda presente nel submarket.
Grado A significa automaticamente ufficio migliore?
No.
Il Grade A indica un elevato posizionamento qualitativo dell’edificio, ma non significa che sia automaticamente la soluzione migliore per ogni azienda.
Un buon edificio Grade B può essere più adatto a un tenant se si trova vicino alla maggior parte dei dipendenti, ai clienti o ai principali nodi di trasporto. Allo stesso modo, un edificio Grade A può presentare una pianta poco efficiente per uno specifico modello organizzativo oppure richiedere un fit-out significativo.
La scelta di un ufficio richiede quindi una valutazione più ampia che consideri posizione, accessibilità, superficie, costi, caratteristiche tecniche e condizioni contrattuali. Per approfondire questi aspetti, consulta la guida su come scegliere un ufficio in affitto a Milano.
“Qual è il grado dell’edificio?”
ma anche:
“Quali caratteristiche dell’edificio producono un vantaggio concreto per questa azienda?”
Per rispondere bisogna considerare almeno:
- posizione;
- accessibilità;
- superficie utile;
- efficienza della pianta;
- qualità degli impianti;
- comfort;
- servizi;
- certificazioni;
- costi di occupazione;
- possibilità di crescita o riconfigurazione.
Il building grade serve quindi a restringere il campo. La scelta finale richiede una valutazione dell’asset rispetto alle esigenze specifiche del tenant.
Come valutare il grado in un sopralluogo
La classificazione dichiarata in un annuncio o in una scheda immobiliare è un punto di partenza. Durante un sopralluogo è possibile verificare le caratteristiche che contribuiscono al posizionamento dell’edificio.
Edificio e parti comuni
- Qual è l’anno di costruzione?
- Quando è stata effettuata l’ultima riqualificazione significativa?
- Come sono mantenuti ingresso e parti comuni?
- È presente una reception?
- Come viene gestito il controllo degli accessi?
- Quanti ascensori sono disponibili?
- Sono presenti parcheggi, bike room o colonnine di ricarica?
Spazio
- La superficie indicata è lorda o netta?
- Qual è il rapporto tra superficie locata e superficie effettivamente utilizzabile?
- È presente il pavimento sopraelevato?
- Il controsoffitto è ispezionabile?
- La pianta può essere riconfigurata facilmente?
- Qual è l’altezza netta interna?
Impianti
- Quale sistema HVAC viene utilizzato?
- È possibile regolare separatamente le diverse zone?
- È presente ventilazione meccanica?
- L’edificio dispone di un BMS?
- Quale infrastruttura dati è già disponibile?
Energia e certificazioni
- Qual è la classe energetica riportata nell’APE?
- L’edificio possiede certificazioni LEED, BREEAM o WELL?
- Qual è il livello della certificazione?
- La certificazione riguarda l’intero edificio o una specifica componente?
Accessibilità
- Qual è la fermata della metropolitana più vicina?
- Qual è la distanza effettiva a piedi?
- Quali linee metropolitane o ferroviarie sono raggiungibili?
- Quali servizi sono presenti nelle immediate vicinanze?
Costi
- Qual è il canone richiesto?
- Quali service charge sono previste?
- Quali costi energetici sono inclusi o esclusi?
- Quali lavori di fit-out sono necessari?
- Quali costi potrebbero emergere da future riconfigurazioni?
Il grado dell’edificio determina il canone?
Non da solo.
Il building grade contribuisce al posizionamento qualitativo dell’immobile, ma il canone dipende anche da location, submarket, superficie, piano, stato del fit-out, servizi, condizioni contrattuali e rapporto tra domanda e offerta.
A Milano, il prodotto di qualità beneficia attualmente di una domanda sostenuta e di una disponibilità limitata in alcune aree centrali. Nel secondo trimestre 2026, CBRE ha rilevato un prime rent nel CBD di Milano pari a 830 €/mq/anno, sostenuto dalla persistente scarsità di spazi di qualità. Questo dato rappresenta il livello prime del CBD e non un canone applicabile a tutti gli immobili Grade A della città.
Per il tenant è quindi più utile confrontare il costo totale di occupazione rispetto al solo canone per metro quadrato.
Nel confronto possono rientrare:
- canone;
- service charge;
- consumi energetici;
- manutenzione;
- fit-out;
- eventuali lavori di adeguamento;
- costi di riconfigurazione;
- parcheggi e servizi accessori.
Un edificio con un canone superiore può risultare competitivo se offre maggiore efficienza della superficie, impianti più efficienti, minori esigenze di intervento e maggiore flessibilità nel tempo.
Un esempio pratico
Immaginiamo due uffici di 1.000 mq disponibili a Milano.
Immobile 1
- Grade A;
- pavimento sopraelevato;
- HVAC moderno;
- reception e controllo accessi;
- certificazione ambientale;
- pianta regolare;
- metropolitana raggiungibile a piedi.
Immobile 2
- Grade B;
- impianti tradizionali;
- pavimento fisso;
- nessuna certificazione ambientale;
- distribuzione interna più frammentata;
- canone inferiore.
Confrontare esclusivamente il canone può rendere più interessante il secondo immobile.
Un’analisi completa dovrebbe invece considerare quanti metri quadrati sono realmente utilizzabili, quante postazioni possono essere installate, quali lavori richiede il fit-out, quali costi energetici e gestionali sono prevedibili e quanto sarà semplice modificare lo spazio negli anni successivi.
Il confronto corretto riguarda quindi il costo totale di occupazione e il valore d’uso, oltre al canone per metro quadrato.
Errori comuni sul grado edilizio
Confondere Grade A con A/10
Il Grade A descrive il posizionamento qualitativo dell’edificio. A/10 è una categoria catastale. Sono informazioni diverse.
Usare Grade A come sinonimo di “nuovo”
Un edificio storico può raggiungere un posizionamento Grade A dopo una riqualificazione significativa. L’anno di costruzione, da solo, non determina il building grade.
Considerare il Grade A come una checklist obbligatoria
Non esiste un singolo requisito tecnico che trasformi automaticamente un immobile in Grade A. La valutazione riguarda l’insieme delle caratteristiche dell’asset e il suo posizionamento rispetto al mercato.
Valutare soltanto l’ingresso
Una reception prestigiosa o una hall rinnovata non sono sufficienti per determinare la qualità complessiva dell’edificio. Impianti, efficienza, flessibilità, servizi e gestione devono essere valutati insieme.
Confondere il grado dell’edificio con la qualità del singolo ufficio
Il Grade A riguarda principalmente l’edificio nel suo complesso. La singola unità può richiedere interventi di fit-out, riconfigurazione o adeguamento che incidono sulla sua effettiva qualità d’uso.
Confondere il Grade A con la classe energetica A4
Il Grade A e la classe energetica A4 misurano aspetti differenti. Un edificio può avere un elevato posizionamento di mercato senza appartenere necessariamente alla classe energetica massima.
FAQ
Il grado edilizio è stabilito da un ente ufficiale?
No. Il building grade è una convenzione utilizzata nel mercato immobiliare professionale per posizionare qualitativamente gli edifici. Non è una certificazione prevista dalla legge come l’APE e non coincide con la categoria catastale.
Un edificio storico può essere Grade A?
Sì. Un edificio storico sottoposto a una riqualificazione significativa può raggiungere un posizionamento Grade A quando qualità tecnica, impianti, servizi, gestione e posizione risultano coerenti con la fascia alta del mercato.
Che differenza c’è tra Grade A e classe energetica A4?
Il Grade A descrive il posizionamento qualitativo complessivo dell’edificio nel mercato office. La classe energetica A4 rappresenta invece il livello massimo della classificazione energetica prevista dall’APE. Le due classificazioni rispondono quindi a criteri differenti.
Perché a Milano si parla tanto di Grade A?
Perché la domanda degli occupier è fortemente orientata verso immobili di qualità. Nel primo trimestre 2026, circa il 65% dell’assorbimento milanese ha riguardato immobili Grade A, mentre la vacancy di questa fascia era intorno al 3,6%, contro il 9,4% del mercato nel complesso. Nel primo semestre, il Grade A ha rappresentato oltre il 60% del take-up complessivo.
Il grado dell’edificio determina il canone?
No. Il building grade è uno dei fattori che contribuiscono al posizionamento dell’immobile. Il canone dipende anche da location, submarket, superficie, piano, stato del fit-out, servizi, condizioni contrattuali e situazione della domanda e dell’offerta.
Un edificio Grade B può essere una scelta migliore di un Grade A?
Sì. La scelta dipende dalle esigenze del tenant. Un Grade B ben posizionato può offrire un rapporto interessante tra costo, accessibilità e funzionalità, mentre un Grade A può essere preferibile per aziende che attribuiscono maggiore peso a qualità tecnica, sostenibilità, immagine e servizi.
Fonti e approfondimenti
- JLL, Milan Office Market Dynamics, Q2 2026, 10 agosto 2026.
- JLL, Office leasing tra Milano e Roma nel Q1 2026, maggio 2026.
- CBRE Italy, Commercial Real Estate in Italia: 4,4 miliardi nel secondo trimestre 2026, luglio 2026.
- CBRE, European Real Estate Market Outlook 2026: Midyear Review, 2026.
Conclusione
Il Grade A, B o C è uno strumento utile per interpretare il posizionamento qualitativo di un edificio per uffici, ma non dovrebbe essere utilizzato come unico criterio di scelta.
Per un tenant, la valutazione deve combinare building grade, posizione, accessibilità, efficienza della superficie, impianti, servizi, certificazioni e costo totale di occupazione.
Per landlord e asset manager, il grado rappresenta invece un indicatore del posizionamento competitivo dell’immobile e del suo potenziale rispetto alla domanda del mercato.
In entrambi i casi, la lettera A, B o C è il punto di partenza. La valutazione dell’edificio deve essere basata sulle caratteristiche concrete dell’asset e sulle esigenze di chi lo utilizzerà.
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